Con la risoluzione 53/E/2015 dello scorso 27 maggio, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la perizia di rivalutazione dei terreni deve essere riportata nell’atto di compravendita, ma può essere tollerata l’omessa indicazione se la differenza tra il valore riportato in perizia e quello di vendita, sia poco significativa.

Affinché il valore rivalutato dei terreni sia riconosciuto dal fisco ai fini delle imposte dirette e indirette è necessario che lo stesso sia riportato nell’atto di compravendita. Unica eccezione a tale principio è rappresentata dal caso in cui la differenza tra il valore rivalutato e quello di vendita, sia minimale, quindi poco significativa.

Questi sono i principali chiarimenti emersi dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 53/E dello scorso 27 maggio 2015.

La nota problematica riguarda la possibilità da parte dei contribuenti (non operanti in regime di impresa) di rideterminare il costo fiscale dei terreni agricoli ed edificabili ai fini della plusvalenza di cui all’art. 67 lettere a) e b) del Tuir.

Nella fattispecie, l’art. 7 della L. 448/2001 ha disposto che il valore della perizia rappresenta il valore minimo ai fini delle imposte dirette, dell’imposta di registro e delle imposta ipotecaria e catastale. Tale circostanza ha fatto sì che l’Agenzia affermasse più volte che se il venditore non menziona nell’atto di compravendita il valore rideterminato dalla perizia (oppure si discosta dallo stesso), la rivalutazione diviene inefficace, con la conseguenza che la plusvalenza si determina secondo i criteri ordinari, partendo dal costo storico del terreno.

Con i sopra menzionati chiarimenti l’Amministrazione ha voluto porre definitivamente fine al notevole contenzioso in essere affermando i seguenti principi:

• nel caso in cui il prezzo di compravendita si discosti dal valore risultante dalla perizia di rivalutazione (prezzo minimo di riferimento), quest’ultimo assume rilevanza ai fini della determinazione della plusvalenza solo nel caso in cui sia indicato nello stesso atto di compravendita. Inoltre il valore rivalutato rileverà quale valore minimo di riferimento anche ai fini della determinazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali.

• nel caso in cui il prezzo di compravendita si discosti dal valore risultante dalla perizia di rivalutazione (prezzo minimo di riferimento) di un importo minimale, si può anche omettere di indicare in atto il valore di perizia, ma lo stesso assumerà comunque rilevanza ai fini fiscali.

La risoluzione 53/E/2015 esamina anche un’altra questione relativa al momento temporale in cui la perizia deve essere effettuata e asseverata. In tal senso, la circolare 16/E/2005 delle Entrate, aveva precisato che la redazione della perizia e il relativo giuramento dovevano essere espletati prima della stipula del rogito di vendita; tuttavia la Cassazione ha bocciato più volte tale principio. Ora, l’Agenzia afferma che l’asseverazione può essere effettuata successivamente all’atto di compravendita, ma la redazione lo deve sempre precedere per il principio secondo cui il valore periziale deve essere indicato nel rogito.