La Ctp di Bergamo, con sentenza n. 455/1/2015, ha stabilito che non è tassabile la plusvalenza derivante dalla cessione di fabbricati da demolire, e ciò anche se chi vende è consapevole che l’immobile subirà una radicale trasformazione.

Nel caso di specie, un contribuente cedeva a una società immobiliare due fabbricati e un terreno attiguo, ricevuti in successione tempo addietro. Prima della compravendita, era stato stipulato il relativo contratto preliminare con il quale la società acquirente si dichiarava interessata, previa demolizione, a realizzare un nuovo complesso immobiliare civile e commerciale. Il venditore si impegnava a firmare eventuali permessi da richiedere prima del trasferimento della proprietà, al fine di agevolare i tempi della nuova realizzazione.

L’Agenzia emetteva un avviso di accertamento volto al recupero delle imposte sulla plusvalenza derivante dalla cessione dei fabbricati. Secondo l’Ufficio, sulla base di una interpretazione “sostanziale” dell’art. 67, comma 1, lett. b) del Tuir (che include tra i redditi diversi le plusvalenze risultanti dalla cessione di aree edificabili), il trasferimento di un fabbricato da demolire andava equiparato a quello di un’area edificabile la cui plusvalenza, ai sensi dell’articolo richiamato, è sempre tassabile a prescindere dal periodo di possesso.

Il provvedimento veniva impugnato davanti alla Ctp di Bergamo; il Collegio bergamasco, accogliendo il ricorso, ha osservato che l’art. 67, comma 1, lett. b) del Tuir assoggetta ad imposte come redditi diversi “le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione” e che, pertanto, non possono rientrare tra le stesse le cessioni aventi ad oggetto non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria ma un terreno già edificato, sul quale sorge un fabbricato.

L’orientamento espresso dalla Commissione è in linea con quanto argomentato dalla Corte di Cassazione che, con la Sent. 4150/2014, ha precisato che sono del tutto irrilevanti le intenzioni delle parti in ordine alla demolizione e ricostruzione del fabbricato e ciò vale anche nell’ipotesi in cui sia stato lo stesso venditore a presentare domanda di concessione edilizia per la demolizione e successiva ricostruzione.

In sostanza, la “ratio” della norma è volta ad assoggettare a tassazione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività “produttiva” del proprietario o possessore, ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica (Cass. Sent. 15629/2014).