Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 18231/2015, hanno stabilito che soltanto il contratto di locazione regolarmente registrato ha piena validità ed efficacia tra le parti.

Nella prassi, infatti, costituisce un comportamento molto diffuso quello di stipulare contratti di locazione aventi corrispettivi molto bassi e, successivamente, concordare il “vero canone” d’affitto in una scrittura privata successiva alla stipula del contratto registrato.

Questo comportamento consente di risparmiare notevolmente sulle imposte che devono essere versate dal locatore a seguito della conclusione del contratto.

A tal proposito, ricordiamo che l’art. 13 della L. n. 431/1998 commina la sanzione della nullità assoluta con riferimento ad  “ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.

La Cassazione, confermando la finalità antielusiva della norma appena richiamata, ha chiaramente affermato come la scrittura privata intercorsa tra le parti contenente la misura del canone d’affitto realmente corrisposto dal locatario, sia affetta da nullità insanabile.

Nel caso di specie, era stato registrato un contratto di locazione con indicazione di un corrispettivo fittizio pari ad Euro 387.35; in seguito, e sulla base di un successivo accordo, le parti avevano concordato che il canone di locazione effettivamente dovuto fosse pari ad Euro 1.700.

In sostanza, la sanzione della nullità non dipende dalla mancata registrazione del contratto; il punto fondamentale è che ogni pattuizione intercorsa tra le parti avente come fine specifico quello di determinare un canone di locazione superiore a quello dichiarato nel contratto registrato è affetta da nullità assoluta per contrarietà a norme imperative come è quella di cui all’art. 13 della L. n. 431/1998 avente, come poco sopra ricordato, spiccata finalità antielusiva.