La Legge di Stabilità 2016 ha reintrodotto la possibilità di estromettere i beni immobili dalle società attraverso l’assegnazione ai soci, oppure la trasformazione in società semplice.

La procedura della trasformazione, prevista dall’articolo 9 del disegno di legge, è più favorevole in confronto a quella precedente (disciplinata dalla legge n. 296/2006) che, fra l’altro, era riservata alle sole società di comodo.

Infatti, nella versione attuale la plusvalenza soggetta all’imposta sostitutiva dell’8% (10,5% per le società che in almeno due periodi di imposta nell’ultimo triennio fossero non operative) è calcolata sulla differenza fra il costo fiscalmente riconosciuto e il valore degli immobili determinato in base ai coefficienti catastali.

La normativa, così come formulata, può far sì che non sia necessario versare alcuna imposta sostitutiva; si pensi, ad esempio, al caso in cui il costo di acquisto dei beni immobili sia elevato (supponiamo a causa di una rivalutazione fiscalmente rilevante), in questa ipotesi non vi sarebbe alcuna plusvalenza e non dovrebbe essere versata alcuna imposta sostitutiva (Agenzia delle Entrate circolare n. 40/E/2002).

Particolarmente importante è anche il fatto che per la trasformazione in società semplice non è dovuta l’imposta di registro, come conferma anche la proposta di legge che assoggetta all’imposta soltanto le cessioni o l’assegnazione dei beni ai soci.

A nostro avviso l’esclusione dall’applicazione dell’imposta di registro rappresenta il vero vantaggio di questa operazione, poiché, dal 2016, per i terreni agricoli l’aliquota verrà elevata dal 12% al 15% e quindi l’imposta sarebbe dovuta nella misura del 7,5% del valore catastale (per gli altri immobili comprese le aree edificabili l’imposta sarebbe dovuta nella misura del 4,5 per cento).

La trasformazione in società semplice comporta, invece, l’applicazione dell’Iva, qualora tale imposta sia dovuta ai sensi dell’articolo 2, punto 5, del Dpr n. 633/72, trattandosi di destinazione dei beni a finalità estranee all’esercizio dell’impresa.

Infatti, successivamente alla trasformazione, la società semplice non è soggetto passivo ai fini Iva in quanto la mera gestione di beni immobili non è attività commerciale (ai sensi dell’articolo 4 del Dpr n. 633/72).

Ovviamente la trasformazione in società semplice non sfugge all’obbligo del versamento dell’imposta sostitutiva sulle riserve in sospensione d’imposta per effetto della trasformazione nella misura del 13 per cento. 

Siccome la nuova norma prevede la disapplicazione dell’intero articolo 47 del Tuir, anche le riserve di utili, ancorché formate da società di capitali, non dovrebbero concorrere a formare il reddito imponibile dei soci. 

Alla luce della disciplina sopra esposta, una società di capitali, in nome collettivo o in accomandita semplice con immobili iscritti a bilancio ad un costo superiore al valore automatico catastale e senza riserve in sospensione d’imposta, possono essere trasformate in società semplici senza alcun onere fiscale.

Ancora più semplice è la procedura di trasformazione delle società in nome collettivo o in accomandita semplice in regime di contabilità semplificata, poiché prive di qualsiasi riserva tassabile. 

Dal punto di vista operativo, la trasformazione in società semplice comporterà la modifica della partita Iva in codice fiscale, non sarà più soggetto passivo ai fini Iva e Irap e dichiarerà i redditi degli immobili secondo le regole dei redditi fondiari (non sarà applicabile il regime delle società non operative), ma manterrà la sua funzione di sostituto di imposta.

La conseguenza più importante di questa operazione è che per effetto della trasformazione in società semplice i beni immobili escono dalla sfera della impresa commerciale e quindi possono essere ceduti senza che si verifichi il realizzo di plusvalenze.

La successiva cessione dei beni immobili seguirà infatti le regole dei redditi diversi con la precisazione che il quinquennio di possesso entro il quale la cessione è fiscalmente rilevante, decorre dalla data di acquisto da parte della società trasformanda.