Come già più volte evidenziato nelle nostre precedenti circolari una delle novità più importati previste nel disegno di legge di stabilità è indubbiamente rappresentata dagli istituti dell’assegnazione agevolata dei beni ai soci e dalla trasformazione in società semplice.

Tuttavia, gli istituti sopra richiamati comportano non pochi dubbi interpretativi, fra i quali si, evidenzia, il problema della loro applicabilità ai terreni agricoli.

Per identificare i beni che possono usufruire della assegnazione/trasformazione agevolata occorre fare riferimento a quanto previsto dal comma 1 dell’art. 9 del disegno di Legge di Stabilità 2016, in base al quale: “Le società in nome collettivo, in accomandita semplice, a responsabilità limitata, per azioni e in accomandita per azioni che, entro il 30 settembre 2016, assegnano o cedono ai soci beni immobili, diversi da quelli indicati nell’articolo 43, comma 2, primo periodo, del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, o beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come beni strumentali nell’attività propria dell’impresa, possono applicare le disposizioni dei commi da 1 a 6, a condizione che tutti i soci risultino iscritti nel libro dei soci, ove prescritto, alla data del 30 settembre 2015, ovvero che vengano iscritti entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, in forza di titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2015. Le medesime disposizioni si applicano alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei predetti beni e che entro il 30 settembre 2016 si trasformano in società semplici.”

In virtù di quanto previsto dalla normativa sopra richiamata gli istituti in esame non potranno essere applicati ai beni immobili di cui all’art. 43, comma 2, primo periodo, del TUIR (beni immobili strumentali per destinazione), mentre rientreranno fra i beni agevolabili gli immobili strumentali per natura (Art. 43, comma 2, secondo periodo).

Per una migliore comprensione di questa importante distinzione offriamo qui di seguito le definizioni di queste due tipologie di beni:

IMMOBILI STRUMENTALI PER DESTINAZIONE: rientrano in questa categoria i beni immobili che sono considerati strumentali a prescindere dalla natura e caratteristiche dell’immobile, nonché dalla possibilità o meno di destinarli ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. In sostanza, ciò che interessa, ai fini della strumentalità, è l’utilizzo in via esclusiva (quindi non promiscua) per l’esercizio dell’impresa esercitata direttamente dal possessore dell’immobile e non da terzi.

IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA: sono quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni (cioè negozi, opifici) a condizione che siano posseduti nell’esercizio dell’impresa. Sono sostanzialmente immobili strumentali per natura quelli indicati come tali nella nota della Direzione Generale del Catasto n. 3/330 del 3 febbraio 1989 e cioè gli immobili classificati nelle categorie A/10 (uffici e studi privati), B, C, D ed E. Inoltre, il comma 2 specifica che gli immobili strumentali per natura non perdono tale qualifica anche se dati in locazione o comodato.

Per quanto concerne i terreni agricoli, evidenziamo che in passato l’Agenzia delle Entrate con la circolare 112/1999 ha negato l’applicabilità degli istituti della trasformazione o dell’assegnazione agevolata a questa tipologia di beni, poiché se i terreni vengono coltivati direttamente dalla società, gli stessi devono essere assimilati a beni immobili strumentali per destinazione (categoria di beni che allora, come quest’oggi, è esclusa dall’assegnazione/trasformazione agevolata).

I chiarimenti dell’Amministrazione Finanziaria non sono condivisibili, tuttavia non possono essere trascurati; pertanto, riteniamo che si possa usufruire degli istituti disciplinati dall’art. 9 del disegno di Legge di Stabilità 2016 esclusivamente per i terreni agricoli concessi in affitto, dovendosi escludere conseguentemente quelli coltivati direttamente dalla società.

Ricordiamo che nel caso in cui si assegnino ai soci terreni concessi in affitto sarà dovuta l’imposta di registro nella misura proporzionale ridotta al 50 per cento (per i terreni agricoli l’imposta di registro dal 1° gennaio 2016 sarà pari al 15% per cui in sede di assegnazione sarà dovuta nella misura del 7,5 per cento).

Qualora l’assegnazione sia effettuata a favore di soci con la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, iscritti all’Inps, dovrebbe applicarsi l’imposta di registro nella misura fissa in base all’articolo 2, comma 4 bis del Dl 194/2009.

Per concludere, auspichiamo una ulteriore apertura del governo tesa ad includere nell’ambito applicativo della norma in esame anche i terreni agricoli coltivati direttamente dalle società. Infatti, non riteniamo condivisibile assimilare questi beni ad immobili strumentali per destinazione, conseguentemente potrebbero essere compresi in ogni caso tra gli immobili agevolati in sede di assegnazione o trasformazione in società semplice.