Un emendamento dell’ultima ora ha inserito nel disegno di legge di stabilità 2016 una disposizione che consente all’imprenditore individuale di estromettere l’immobile strumentale dalla sfera dell’impresa in forma agevolata.

Se questa disposizione verrà confermata nella stesura definitiva del provvedimento, sarà indubbiamente apprezzata dagli imprenditori individuali, specialmente quelli pensionati o in procinto di chiudere l’attività, poiché molto spesso la cessazione dell’attività sotto il profilo fiscale è impedita dall’onere troppo elevato dell’Irpef sulla plusvalenza del fabbricato strumentale.

• REQUISITI SOGGETTIVI: l’emendamento prevede che l’imprenditore individuale che alla data del 31 ottobre 2015 possiede beni immobili strumentali di cui all’articolo 43, comma 2 del Dpr 917/86, può optare entro il 31 maggio 2016 per l’esclusione dei predetti immobili dal patrimonio dell’impresa.

• BENI AGEVOLABILI: l’emendamento agevola l’estromissione sia dell’immobile strumentale per natura, sia quello per destinazione come del resto era accaduto con la precedente norma in materia contenuta nell’articolo 1, comma 37 della legge 244/2007 (si ricorda che l’assegnazione ai soci è limitata agli immobili strumentali per natura).

• L’IMPOSTA SOSTITUTIVA: l’estromissione comporterà il pagamento dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza nella misura dell’8% della differenza tra il valore normale del fabbricato e il relativo valore fiscalmente riconosciuto.

L’emendamento è stato inserito nell’articolo 9 del ddl di stabilità; pertanto, anche a questo provvedimento, si applicano le regole relative alla assegnazione dei beni immobili ai soci e in particolare sulla determinazione del valore normale su base catastale.

Trattandosi normalmente di fabbricati di categoria D il coefficiente moltiplicatore della rendita catastale è pari a 63; qualora il valore catastale del fabbricato risulti inferiore al costo di acquisto o di costruzione nulla sarà dovuto a titolo di imposta sostitutiva delle imposte dirette.

• L’IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO: anche in questa ipotesi di assegnazione agevolata l’imprenditore individuale deve affrontare il problema dell’Iva e verificare se l’immobile sia entrato nella sfera dell’impresa con Iva detratta oppure no.

Nel primo caso l’estromissione è fuori campo Iva per l’articolo 2, punto 5 del Dpr 633/72. Qualora invece il fabbricato abbia generato la detrazione dell’Iva l’estromissione rientra nel campo di applicazione dell’imposta (operazione naturalmente esente da Iva in base all’articolo 10, punto 8 bis del Dpr 633/72). Precisiamo che se l’estromissione è soggetta ad Iva l’imprenditore individuale deve emettere autofattura.

Il contribuente deve inoltre verificare se dal momento dell’acquisto o ultimazione della costruzione sia trascorso il periodo di dieci anni; ove tale periodo non fosse passato deve essere rettificata la detrazione Iva nella misura di tanti decimi quanti sono gli anni mancanti al compimento del decennio. Ricordiamo che occorre verificare anche se nell’ultimo decennio sono state effettuate spese incrementative dell’immobile con Iva detratta; infatti, anche in questo caso deve essere effettuata la rettifica della detrazione.

• L’IMPOSTA DI REGISTRO: l’estromissione dell’immobile dalla sfera dell’impresa individuale non richiede alcun atto, pertanto non è dovuta l’imposta di registro. L’estromissione dell’immobile strumentale non richiede particolari formalità ma solo comportamenti concludenti. La circolare delle Entrate 39/E/2008 ha precisato che è sufficiente l’annotazione nel libro giornale o nel libro dei cespiti ammortizzabili o registri Iva.