Una delle novità che ha destato maggior interesse fra gli operatori del settore è indubbiamente la trasformazione agevolata in società semplice.

Tuttavia questa operazione presenta non pochi dubbi interpretativi sulle modalità di applicazione che intendiamo analizzare in questo approfondimento.

• LE CONDIZIONI PER USUFRUIRE DELL’AGEVOLAZIONE: coerentemente con le finalità della società semplice (alla quale è precluso lo svolgimento di un’attività commerciale) è necessario che la società abbia quale oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni immobili o dei beni mobili registrati previsti dalla norma.

Per comprendere cosa si debba intendere per “oggetto esclusivo o principale” è necessario fare riferimento a quanto previsto dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 112/1999 che richiama il comma 4, dell’articolo 73 del Tuir, ove si stabilisce che per oggetto principale si intende l’attività essenziale per realizzare direttamente gli scopi primari indicati dalla legge, dall’atto costitutivo o dallo statuto.

Seguendo questa linea, occorre effettuare due verifiche:

- In primo luogo occorre analizzare lo statuto, che deve prevedere come oggetto esclusivo o principale quello della gestione dei beni agevolati (come avviene per le società di gestione immobiliare).

- In secondo luogo è necessario analizzare l’attività effettivamente svolta che deve essere almeno prevalentemente orientata alla gestione dei suddetti beni.

Considerato che esistono molti casi in cui le società hanno dismesso l’attività commerciale mantenendo la gestione del solo patrimonio immobiliare, senza però adeguare l’oggetto sociale nello statuto, è opportuno provvedere alla modifica statutaria.

• LA COMPAGINE SOCIETARIA: per usufruire dell’agevolazione è necessario che all’atto della trasformazione, la compagine societaria sia composta dagli stessi soci che erano tali al 30 settembre 2015.

È fatta salva solo l’ipotesi che vengano iscritti nuovi soci entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di Stabilità (1° gennaio 2016) in forza di un titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2015.

• I BENI AGEVOLABILI: si ricorda che anche per la trasformazione agevolata sono applicabili le disposizioni contenute all’art. 9 del disegno di Legge di Stabilità; pertanto, anche in questo caso sono agevolabili i beni immobili strumentali per natura e i beni mobili registrati.  

Infine è utile ricordare che il periodo di osservazione di 5 anni per l’imponibilità delle plusvalenze (art. 67, comma 1, lettera b) del Tuir) non viene interrotto dall’operazione di trasformazione. Questo è un aspetto che può rivestire un particolare interesse se l’obiettivo è quello di procedere alla successiva cessione dell’immobile plusvalente.