Le problematiche legate alla ruralità dei fabbricati rappresentano indubbiamente uno degli argomenti maggiormente controversi di tutto il panorama fiscale in agricoltura. Nei nostri approfondimenti ci siamo spesso occupati dei fabbricati rurali strumentali, ma i contribuenti ricevono molto spesso avvisi aventi ad oggetto il disconoscimento del requisito della ruralità anche per quanto concerne i fabbricati rurali abitativi.

Una delle contestazioni più frequenti sollevate dall’Agenzia ha ad oggetto la riqualificazione del fabbricato come “abitazione di lusso” con il conseguente disconoscimento del requisito della ruralità.

Ricordiamo, infatti, che  ai sensi dell’art. 9, comma 3, lett. e) del D.L. n. 557/1993, non sono “rurali”le abitazioni che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 e A/8, ovvero presentano le caratteristiche di lusso previste dal D.M. 2 agosto 1969, adottato in attuazione dell’art. 13 della Legge n. 4/1949.

Il richiamato Decreto qualifica come abitazioni di “lusso”le abitazioni con superficie utile superiore a 240 mq. (esclusi i balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchine), come anche quelle unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq., come pure le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed eventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta.

Sulla base di tali elementi di valutazione, nella fase di controllo delle domande, alcuni Uffici hanno ritenuto di respingere la richiesta di riconoscimento della ruralitàdi fabbricati ad uso abitativo (fra l’altro censiti in categorie catastali diverse dall’A/1 e A/8), in quanto èstata riscontrata una superficie utile complessiva superiore a 240 mq., indicativa, quindi, delle caratteristiche tipiche delle abitazioni di “lusso”.

Le ragioni di tale diniego muovono essenzialmente dal concetto di “superficie utile complessiva”, nel cui computo devono essere ricompresi, a giudizio dell’Agenzia delle entrate, i “muri perimetrali e quelli divisori” (in tal senso nota interna prot. n. 94241 del 15 luglio 2014 della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dell’Agenzia delle Entrate).

I principi espressi dall’Agenzia sono stati condivisi dalla Corte di Cassazione che con l’ordinanza n. 24469 del 01/12/2015 ha stabilito che l’art. 6 del D.M. 2 agosto 1969, va interpretato “nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell’immobile indicata nell’atto di acquisto solo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchine, dovendosi ritenere compresi i muri perimetrali e quelli divisori (in tal senso si veda anche Cass., sez. V, Sent. 17 gennaio 2014, n. 861 e 26 marzo 2014, n. 7080).

L’orientamento sopra riportato è estremamente penalizzante per le abitazioni rurali (casali, case coloniche, cascine ed altro), infatti in questi fabbricati i muri perimetrali e/o divisori sono di ampio spessore e incidono pesantemente ai fini del computo della “superficie complessiva utile”.

Quanto sostenuto dall'Agenzia non appare condivisibile, poiché i muri perimetrali e divisori devono necessariamente essere esclusi dal computo della superficie utile complessiva, ma, purtroppo, questo orientamento può considerarsi ormai recepito dalla Corte di Cassazione.

Pertanto, in assenza di modifiche alla normativa o mutamenti d’indirizzo della giurisprudenza, i titolari di fabbricati a cui èstata disconosciuta la ruralità, dovranno necessariamente sostenere un contenzioso indubbiamente difficile.

Diversamente, per riacquistare la ruralità si potrebbe effettuare una ristrutturazione dell’intero complesso immobiliare, operata mediante opportuni frazionamenti, in modo tale da destinare una parte del fabbricato ad uso ufficio dell’azienda agricola (comunque rurale ex art. 9, comma 3-bis, lett. h), del D.L. n. 557/1993), in modo tale da ridurre la superficie utile complessiva del fabbricato abitativo al di sotto dei 240 mq.