La Commissione Tributaria di Forlì Sez. I (presidente Urizio – relatore Ricci) con la Sentenza n. 160/1/2015 ha stabilito che un contratto di locazione di lastrico solare non può essere riqualificato in diritto di superficie (ex art. 20 D.P.R. 131/86) se le clausole pattizie stipulate dalle parti non fanno emergere - in modo oggettivo e incontrovertibile - una volontà diversa da quella corrispondente alla forma contrattuale prescelta.

Il caso, piuttosto frequente e controverso (tanto che la sezione II della stessa Commissione Tributaria di Forlì ha adottato un orientamento diametralmente opposto), riguardava una società che affittava a un’altra per 25 anni il lastrico solare di un immobile, per permettere al locatario la costruzione e la gestione su di esso di un impianto fotovoltaico.

Per l’Agenzia, in considerazione della durata contrattuale, della trascrizione dell’atto nei registri immobiliari e dello scopo dichiarato, il negozio giuridico andava riqualificato in una “cessione di diritto di superficie”, con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale.

Nel ricorso, la società evidenziava che nessuna delle clausole richiamate dall’ufficio era incompatibile con un contratto di locazione, inoltre, il diritto alla edificazione sul lastrico solare può discendere sia da un contratto con effetti reali (diritto di superficie) sia da un contratto di affitto (Cassazione 7300/2001 e 1392/1998), potendo le parti scegliere fra l’una o l’altra forma negoziale in virtù delle esigenze specifiche.

Oltre a questo veniva evidenziato che entrambi i contratti erano soggetti a trascrizione immobiliare, essendo la locazione ultra novennale.

La Commissione forlivese analizzando il contenuto del contratto di affitto non ha ravvisato alcuna volontà delle parti di ottenere gli effetti di un diritto di superficie ed, applicando correttamente il disposto dell’Art. 20 del D.P.R. 131/86, ha accolto il ricorso del contribuente.

La riqualificazione dell’ufficio, pertanto, costituisce una forzatura, tanto più che la stessa Agenzia, sino alla circolare 36/E/2013, oscillava, nelle proprie interpretazioni, tra natura mobiliare e immobiliare dell’impianto fotovoltaico. La sentenza riconduce l’articolo 20 Dpr 131/1986 a una interpretazione logica che segue la intrinseca natura dell’atto, annullando i tentativi del fisco di riqualificare il negozio giuridico in altra forma contrattuale “simile” ma fiscalmente più onerosa per il contribuente.