Le società commerciali, siano esse di persone o di capitali, proprietarie di terreni agricoli concessi in affitto, possono optare per la trasformazione in società semplice usufruendo delle agevolazioni previste dalla Legge di Stabilità 2016.

Questo procedimento può rivelarsi particolarmente vantaggioso per tutte quelle società di gestione penalizzate dal regime fiscale del reddito di impresa.

Tali società, infatti, per non avere problemi con la disciplina delle società di comodo, devono dichiarare un reddito minimo se i ricavi non sono superiori al 6% del valore dei beni immobili stessi. Inoltre, è prevista la tassazione della plusvalenza in caso di vendita o divisione dei beni tra i soci.

Scegliendo di optare per la trasformazione in società semplice, queste società hanno l'opportunità di sottrarre i beni dal reddito di impresa; pertanto, potranno cedere i terreni usufruendo del regime fiscale delle persone fisiche che, come è noto, sono escluse da plusvalenza nel caso in cui detengano in proprietà i terreni da più di 5 anni. Non solo, nel computo del quinquennio potrà essere tenuto in considerazione anche il periodo di tempo in cui il bene è rimasto nella disponibilità della società trasformata.

Riteniamo, inoltre, che la scelta della trasformazione agevolata sia preferibile all'assegnazione, in quanto, non devono essere assunte scelte, talvolta difficili, in relazione alla necessità di intestare i beni ai soci quando il patrimonio immobiliare della società non è perfettamente divisibile e coincidente con l'entità delle partecipazioni societarie.

La società semplice ottenuta dalla trasformazione non è soggetto IVA (la partita Iva continua nella sola funzione di numero di codice fiscale), non è soggetto IRAP e, come sopra già anticipato, le imposte dirette sono dovute secondo le regole dei redditi fondiari.

Una volta trasformata, la società semplice potrà anche scegliere di coltivare direttamente i terreni, infatti, l'esercizio dell'attività agricola è la finalità naturale di questa società. In questo caso la società sarà soggetta ad IVA e potrà operare liberamente.

La coltivazione diretta dei terreni da parte della trasformata s.s. è, invece, del tutto sconsigliabile nel caso in cui il contratto di affitto che ha permesso la trasformazione agevolata, sia stato stipulato dopo l'approvazione della legge di Stabilità o nel periodo immediatamente precedente. Infatti, l'Agenzia potrebbe contestare la stipula di un contratto di affitto fittizio mettendo così a rischio la legittimità dell'operazione.

Per usufruire dell'agevolazione al momento della trasformazione la società commerciale deve avere come oggetto esclusivo o principale della propria attività la gestione dei beni immobili di proprietà. Ciò va sempre messo in relazione all’attività sostanzialmente svolta e non a quelle formalmente indicate.

In sede di trasformazione, comunque, si dovrà dare atto di tale circostanza ed escludere dall’oggetto sociale della nuova società, qualsiasi attività commerciale. Sarà possibile, invece, prevedere lo svolgimento di qualunque attività agricola, in quanto naturale sbocco della società semplice.

Occorre segnalare che l’Agenzia delle Entrate con le circolari n. 112/1999 e n. 40/2002 ha escluso la possibilità di usufruire dell'agevolazione in esame per le società commerciali che conducono direttamente i propri terreni. Infatti, in questa ipotesi i terreni agricoli assumono la natura di immobili strumentali per destinazione e, come è noto, tale condizione è ostativa alla trasformazione agevolata.