Nell’ambito delle procedure di trasformazione e assegnazione agevolata è molto importante determinare quale sia il corretto valore catastale dei terreni agricoli, specialmente se su di essi insistono dei fabbricati rurali.

Infatti, tale valore, deve essere contrapposto al costo di acquisto dei beni al fine di determinare la plusvalenza tassabile con l’imposta sostitutiva dell’8% (10,5% per le società di comodo in due anni nell’ultimo triennio).

Nell’ambito delle due procedure, il valore normale degli immobili (terreni e costruzioni) viene determinato moltiplicando la rendita catastale e i coefficienti determinati ai fini dell’imposta di registro, secondo quanto previsto dall’art. 1 comma 117 della Legge di Stabilità.

Per il calcolo sui terreni agricoli, la regola vuole che si moltiplichi la rendita catastale per il coefficiente 112,5; oppure si può utilizzare il coefficiente 90, ma solo dopo aver rivalutato la rendita del 25%.

Molto più complesse sono le considerazioni che devono essere effettuate in merito ai fabbricati rurali.

La problematica più spinosa riguarda la possibilità di considerare la rendita di tali immobili assorbita da quella del terreno al quale sono asserviti, o se, invece, occorre calcolare, in sede di trasformazione e assegnazione, l’autonoma rendita catastale secondo i rispettivi coefficienti (126 per le abitazioni e 63 per i fabbricati).

Ricordiamo che la prassi ha più volte chiarito che la rendita catastale dei fabbricati rurali deve essere ignorata, poiché assorbita da quella dei terreni.

Secondo i chiarimenti offerti dal Ministero delle Finanze con la circolare del 20 marzo 2000, n.50, il reddito dominicale del terreno esprime un valore complessivo includente anche quello del fabbricato insistente sul fondo stesso, purché la struttura abbia carattere strumentale rispetto all’attività agricola.

Pertanto, calcolare un’autonoma rendita sul fabbricato risulterebbe una duplicazione del valore catastale dell’immobile.

Tale posizione viene confermata anche dall’Agenzia delle Entrate che con la risoluzione 207/E del 2009, seppur nel diverso contesto relativo alle imposte di successione (disciplinate dal DPR 131/1986, in particolare dall’art. 52), ribadisce che il fabbricato rurale insistente su un fondo ha sempre base imponibile pari a “zero”.

E’ necessario che l’Agenzia si dimostri coerente con i precedenti orientamenti dalla stessa assunti; pertanto, è del tutto auspicabile che anche in sede di trasformazione/assegnazione agevolata, l’imposta sostitutiva da assoggettare a tassazione venga determinata tenendo in considerazione esclusivamente la rendita del terreno agricolo su cui insiste il fabbricato.