Sono passati alcuni mesi dall’approvazione della Legge di Stabilità, ma restano ancora numerose questioni aperte relative alla disciplina della trasformazione agevolata. 

Tale operazione, ai sensi dell’art. 1 comma 115 della L. 208/2015, è ammessa per le sole società che hanno quale oggetto esclusivo o principale la gestione di beni immobili.

Ai fini della definizione dell’oggetto dell’attività, la dottrina ha sempre effettuato una valutazione di fatto, senza attribuire peso rilevante all’oggetto sociale dello statuto.

Secondo l’interpretazione offerta dal Notariato (Studio n. 20-2016-T), per individuare le società che possono usufruire di questa agevolazione occorre fare riferimento alla definizione di società immobiliare di gestione di cui all’art. 1, comma 36, della legge n. 244/2007.

In base a questa disposizione le società di gestione sono quelle società che hanno un attivo patrimoniale costituito prevalentemente dal valore degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per 2/3 da canoni di locazione, ovvero dall’affitto di aziende il cui valore complessivo sia per la maggior parte costituito dai fabbricati.

Se questa ricostruzione dovesse essere condivisa dall’Agenzia, si confermerebbe definitivamente la possibilità di usufruire della trasformazione agevolata anche per le società di persone che si limitano ad affittare aziende o terreni agricoli.

Sembra, invece, potersi escludere la possibilità di allinearsi alla situazione richiesta dalla norma (gestione immobiliare) con una modifica dell’oggetto sociale successiva rispetto alla data dell’atto di trasformazione.

Al contrario, viene confermata (sulla base di quanto già chiarito dall’Agenzia con Circolare n. 112/E/1999) la possibilità di mutare, nel corso del 2016 e prima dell’atto di assegnazione, la destinazione del bene per renderlo assegnabile, suggerendo di far risultare dall’atto la nuova destinazione compatibile con la disciplina agevolativa.

Un ulteriore importante chiarimento ha ad oggetto le imposte indirette, infatti secondo lo Studio in esame, la scelta (opzionale) della società per il valore catastale (in luogo del valore normale) nella determinazione della plusvalenza (comma 117 Legge di Stabilità 2016) produce i propri effetti anche ai fini dell’imposta di registro, analogamente a quanto avviene (ma con varie limitazioni, soggettive ed oggettive) applicando il cosiddetto “prezzo valore” (articolo 1, comma 497, Legge n. 266/2005).

Questa importantissima considerazione, se confermata, potrebbe avere l’effetto di disapplicare per queste operazioni il comma 5bis dell’articolo 52 del Dpr n. 131/1986, ossia la disposizione che consente all’Agenzia di accertare un maggior valore del bene trasferito, con la conseguente inibizione del potere di accertamento da parte dell’Ufficio.