L’orientamento della giurisprudenza, sia di legittimità che di merito, pare aver preso una chiara direzione in materia di variazioni catastali e relativi accertamenti. 

A colpi di sentenze, infatti, i giudici hanno costruito un insieme di garanzie per i contribuenti, limitando in maniera significativa i poteri discrezionali dell’ex Agenzia del Territorio.

Come noto, il classamento di un immobile è necessario ai fini dell’attribuzione della rendita catastale. Tale rendita va commisurata in relazione alle singole caratteristiche dell’immobile, tenendo conto del contesto in cui è ubicato.

Laddove ci siano dei cambiamenti, sia nell’immobile, ad esempio a seguito di lavori di miglioria o ristrutturazione, ovvero nel contesto, come nel caso di un nuovo asse viario che migliori l’accesso all’area, è possibile che venga operata una variazione catastale che aggiorni la rendita del bene. Tale attività, come sostenuto autorevolmente dalla Cassazione, con la sentenza 6593/2015, è sempre da qualificare come una procedura individuale, relativa quindi a ciascuna unità immobiliare.

Spesso, il classamento catastale è fatto oggetto di accertamenti con cui l’Ufficio va a modificare, di fatto, la rendita degli immobili. Tali accertamenti però, nella prassi, spesso vengono presentati con motivazioni scarse e poco circostanziate. Contro tale consuetudine, però, la giurisprudenza si sta battendo ferocemente.

Da tempo la Cassazione ha sostenuto che tali atti non possono essere formati senza una motivazione, in quanto essa ha carattere sostanziale e non meramente formale: grazie alla motivazione, infatti, non si rende possibile solo la difesa del contribuente, ma anche la circoscrizione dei confini dell’eventuale successivo giudizio (Cass. 20251/2015).

Similmente si sono pronunciate alcune importanti CTR: la CTR di Milano, nella sezione distaccata di Brescia, ha sostenuto che la presentazione della motivazione in un atto successivo a quello di accertamento rende nullo l’atto originario, in quanto si preclude la corretta attività difensiva da parte del contribuente (sent. 1043/67/2016). Così come non è sufficiente una generica e incongrua motivazione: occorre invece una puntuale segnalazione di spese e lavori effettuati, tali da giustificare l’aumento della rendita catastale (CTR Roma 1075/21/2016).

Si ritiene quindi, in sintesi, che l’accertamento o la variazione catastale, per garantire il diritto di difesa, debbano contenere:

• La menzione dei rapporti tra valore di mercato e catastale nella zona di riferimento;
• L’indicazione delle trasformazioni edilizie;
• L’indicazione dei parametri che rendono il fabbricato oggetto di classamento quando ciò avvenga sulla base di una ragionevole incongruità rispetto a immobili simili che devono essere puntualmente indicati;
• La motivazione ed il percorso logico che conduce alla formazione dell’atto.

In presenza di tutti questi elementi, quindi, sarà perfettamente possibile, da parte del contribuente, valutare la correttezza dell’attività dell’Ufficio ed, eventualmente, decidere di agire in giudizio laddove ci siano incongruenze ed errori.