Come è noto entro il prossimo 30 settembre 2016 le società in nome collettivo, in accomandita semplice e quelle di capitali che possiedono terreni affittati o comunque non coltivati direttamente, possono trasformarsi in società semplici usufruendo della disciplina agevolata introdotta dall’art. 1, commi 115 e seguenti della Legge di Stabilità 2016.

La scelta di effettuare questo tipo di operazione ha un duplice vantaggio. Infatti, consente alla società di uscire dal regime del reddito di impresa, evitando così la disciplina sulle società di comodo e, al contempo, il realizzo di plusvalenza tassabile in caso di vendita degli immobili.

Profili civilistici dell’operazione:

La delibera di trasformazione di società di capitali in società di persone è adottata con le maggioranze previste per le modifiche dello statuto ed è richiesto il consenso dei soci che con la trasformazione assumono responsabilità illimitata.

Gli amministratori devono predisporre una relazione che illustri le motivazioni e gli effetti della trasformazione e ciascun socio ha diritto alla attribuzione di una partecipazione proporzionale al valore della sua quota o delle sue azioni.

I soci che con la trasformazione assumono responsabilità illimitata, rispondono illimitatamente anche per le obbligazioni sociali sorte anteriormente alla trasformazione. Come precisato nella nostra circolare n. 102/2016, nelle società semplici la responsabilità può essere limitata esclusivamente nei confronti dei soci che non hanno l’amministrazione della società e questa circostanza deve risultare dallo statuto ed essere reso noto ai terzi con la menzione nel Registro delle imprese tenuto presso la Camera di Commercio.

Per accedere alla trasformazione la società deve svolgere mera gestione immobiliare.

Come è noto al fine di poter accedere all’agevolazione il comma 115, dell'articolo 1 della legge n.208/2016, la società deve avere per oggetto esclusivo o principale la gestione degli immobili.

In virtù dei chiarimenti offerti dall’Agenzia con la circolare n. 9/E/2002 (punto 4.2) non ricorre il presupposto soggettivo richiesto dalla norma per la società che conduce direttamente i terreni, poiché la “mera gestione” sarebbe ravvisabile solo nell'ipotesi di terreni concessi in affitto a terzi.

Al fine di individuare tale requisito non riteniamo opportuno fare riferimento al dato statutario, ma all'attività effettivamente svolta dalla società. Per cui, a nostro parere, una società di persone o di capitali che, concretamente, si limita alla mera locazione immobiliare può trasformarsi in società semplice anche se nello statuto è prevista la gestione intesa come conduzione dei terreni agricoli.

La condizione di mera gestione deve sussistere all’atto di trasformazione che dovrà essere stipulato entro il 30 settembre 2016.

Per accedere all’agevolazione sono vietate le modifiche alla compagine sociale.  

La trasformazione agevolata in società semplice potrà essere consentita solo nel caso in cui tutti i soci, tali al momento della delibera, possedevano già tale qualifica alla data del 30 settembre 2015? l'ingresso di nuovi soci in data successiva preclude l'utilizzo della agevolazione. Qualora il socio sia deceduto e sia subentrato l'erede, questo non preclude la possibilità di fruire dell'agevolazione. È invece ininfluente la circostanza che alla data della trasformazione la percentuale di partecipazione del capitale da parte dei singoli soci sia variata rispetto a quella da questi posseduta alla data del 30 settembre 2015.

Il “costo” della trasformazione agevolata

L'imposizione sulla società consiste nell'applicazione dell'imposta sostitutiva all’ 8% (10,5% per le società di comodo) sulla differenza tra il valore normale dei beni posseduti all'atto della trasformazione e il loro costo fiscalmente riconosciuto.

Il valore normale può essere assunto in base alla valutazione catastale, calcolata moltiplicando il reddito dominicale per il coefficiente 112,5. Nel caso di opzione per il valore catastale degli immobili, potrà accadere che la base imponibile sia negativa ed in questo caso nessuna imposta sostitutiva è dovuta.

La società trasformanda deve applicare, inoltre, l'aliquota del 13% sulle riserve in sospensione d'imposta presenti al momento della trasformazione.

L'imposta sostitutiva va versata in due rate, entro il 30 novembre 2016 la prima (pari al 60% del totale) ed entro il 16 giugno 2017 la seconda, con possibilità di compensazione con altri tributi e contributi.

La determinazione del valore catastale per terreni e fabbricati rurali

Per i terreni agricoli il valore catastale si determina moltiplicando il reddito dominicale per 112,5 (ovvero il coefficiente 90 dopo aver rivalutato la rendita del 25%). Ai fabbricati rurali (sia se abitativi che strumentali) che siano pertinenziali al terreno è attribuita una rendita catastale che però dovrebbe essere ignorata, poiché tale rendita assume significato (oltre che per le imposte locali) solo quando il fabbricato perde il requisito della ruralità (Circolare n. 50/2000).

Fino a quel momento, il reddito dominicale del terreno esprime un valore comprensivo anche dei sovrastanti fabbricati, a condizione che tali costruzioni assolvano la loro funzione strettamente agricola. Il principio è stato confermato anche dalla risoluzione n. 207/E/2009 in materia di imposte di successione, e si attende una conferma in tal senso anche ai fini della trasformazione (oltre che dell'assegnazione agevolata).