Maggiori garanzie per il contribuente e più precise procedure per gli uffici nell’ambito delle attività di accertamento immobiliare. Queste le nuove regole stabilite dalla circolare delle Entrate, la n. 16/E/2016, che ha fornito nuove indicazioni sulle modalità dei controlli svolti dall’Agenzia

Il punto di partenza per qualunque tipo di verifica immobiliare è l’analisi dello scostamento tra il valore di un immobile o di un’operazione ad esso riferita e la quotazione OMI fissata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Tale quotazione fissa una forbice di valori, un massimo ed un minimo, che secondo la circolare va presa come riferimento per valutare l’eventuale presenza di operazioni abusive.

Va specificato, però, che è la stessa Agenzia a precisare che tale dato non è sufficiente per sostenere un eventuale controllo: un accertamento fondato solo sullo scostamento sopracitato sarebbe infatti nullo per assenza di prove.
La prima attività di verifica che va svolta, secondo la circolare, è un confronto tra il valore dell’operazione oggetto di controllo ed altri trasferimenti o perizie giudiziarie, risalenti a non più di tre anni, relativi a immobili simili per area e tipologia. Il contribuente dovrà verificare se il confronto eseguito dall’ufficio sia pertinente. In caso contrario, questi potrà presentare dati o atti che attestino una situazione differente.
Successivamente, la circolare richiede che i verificatori riscontrino l’effettivo stato dell’immobile tramite un controllo diretto, che può essere svolto per mezzo di un sopralluogo, ovvero per mezzo di strumenti informatici come banche dati o siti internet. In assenza di tale controllo diretto, si potrà eccepire una carenza di prova, dato che le sopracitate attività sono state definite come necessarie.
Sulla base delle risultanze di tali controlli, il contribuente potrà rilevare eventuali errori. Un aspetto molto importante introdotto della circolare 16/E, infatti, consiste nella previsione del contraddittorio preventivo rispetto all’emissione dell’atto: ciò è, secondo il documento dell’Agenzia, una “necessità inderogabile”.
Nell’ipotesi in cui, invece, il contraddittorio non venga attivato, l’ufficio dovrà documentare in quale misura sia stato leso il diritto di difesa del contribuente, dimostrando che, anche nel caso in cui esso fosse stato fatto partecipare e fossero stati considerati gli elementi da questo prodotti, l’atto sarebbe stato ugualmente emesso.
Un ulteriore aspetto enunciato dalla circolare in esame riguarda gli accessi presso gli immobili e le aziende per cui è necessaria la valutazione. Per poter procedere agli accessi occorrerà rispettare le garanzie previste per gli accessi presso le abitazioni private: tale affermazione pare richiamare l’art. 52 del DPR 633/1972, il quale richiede l’autorizzazione della Procura per poter accedere ai locali.
Pertanto, pare corretto affermare che, in assenza di tale autorizzazione, gli elementi acquisiti non potranno essere utilizzati ai fini della rettifica, per il principio di invalidità derivata dell’atto. Inoltre, laddove si proceda all’accesso, al contribuente vanno riconosciute tutte le garanzie previste dall’art. 12 dello Statuto del contribuente (L. 212/2000).
Per quanto riguarda gli accessi in azienda, infine, la circolare suggerisce di procedervi in un lasso temporale strettamente ravvicinato alla data dell’atto, al fine di riscontrare le medesime caratteristiche di ciò che è stato oggetto dell’atto stesso: il decorrere del tempo, nell’ambito di un bene in continua evoluzione come l’azienda, potrebbe compromettere l’esatta valutazione dell’oggetto della compravendita.