Il contratto di affitto è in grado di bloccare l’esecuzione immobiliare: se il creditore non dimostra la simulazione di tale contratto, l’eventuale garanzia ipotecaria sull’immobile finisce per essere, di fatto, congelata. 

A ben pensarci, infatti, quando un soggetto contrae un debito dando come garanzia il proprio bene immobile, su cui il creditore iscrive ipoteca, tale bene resta nella piena disponibilità del debitore che potrà liberamente disporre del bene sul quale restano comunque efficaci i vincoli di garanzia imposti.

La situazione si complica, però, quando in conflitto con il diritto di credito del titolare del diritto ipotecario vengono gli interessi dei terzi, come nel caso in cui l’immobile ipotecato venga concesso in affitto.

Tale fattispecie è stata analizzata dal Tribunale di Padova che, nella sentenza 93/2016, ha respinto le richieste della banca creditrice condannandola alle spese e negandole anche l’azione revocatoria ex art. 2901 c.c., tutelando quindi i diritti dell’affittuario.

La problematica oggetto di causa riguardava appunto una banca che aveva iscritto ipoteca su un immobile che il titolare aveva successivamente concesso in affitto alla propria convivente. Visto il mancato pagamento delle rate del mutuo, la banca aveva pignorato l’immobile, vedendosi però opporre all’azione esecutiva il contratto d’affitto stipulato dopo l’iscrizione dell’ipoteca.

La banca creditrice, pertanto, richiedeva la dichiarazione della simulazione di contratto o, in alternativa, la dichiarazione di inefficacia dello stesso in forza dei principi dell’azione revocatoria.

Il Tribunale, tuttavia, ha respinto le domande della banca attrice. Ciò perché la stessa non aveva adempiuto all’onere della prova circa i fatti comprovanti la simulazione del contratto, ossia che la stipula del contratto fosse avvenuta al solo fine di creare intralcio all’azione esecutiva della banca stessa.

Non poteva applicarsi nemmeno la disciplina di cui all’art. 2901 c.c. in quanto la banca era tenuta a provare che, al momento della stipula, l’affittuario era consapevole di pregiudicare il diritto al soddisfacimento del proprio credito da parte del creditore.

La banca doveva infatti individuare, anche tramite presunzioni semplici, alcuni elementi indiziari che fossero “gravi, precisi e concordanti” (art. 2729 c.c.) o, quantomeno, sufficientemente seri da poter presumere la fondatezza della pretesa.

Nel caso in analisi, tuttavia, il Tribunale non ha ritenuto sufficiente l’unico indizio sollevato dalla banca, ossia il rapporto di convivenza tra conduttore e locatore.

Concludendo, quindi, toccherà sempre al creditore dimostrare lo scopo fraudolento del contratto di locazione per vedere tutelato il proprio diritto di credito nel caso di una necessaria azione esecutiva. Affittare un immobile sottoposto ad ipoteca, al contrario, rappresenta uno strumento molto potente nelle mani del debitore in grado di ottenere importanti effetti dilatori in caso di esecuzione.