La cessione di cubatura da parte di un soggetto che non agisce nell’esercizio di un’impresa è da registrare applicando l’imposta al 3%, con l’aliquota prevista per le cessioni a titolo oneroso di beni diversi da immobili e diritti reali. Non si applica quindi la maggiore imposta del 9% prevista per le cessioni immobiliari. 

Questo ha stabilito la Commissione Tributaria Regionale del Piemonte con la sentenza n. 721 dell’8 giugno 2016.

Come noto, la cubatura (o volumetria) rappresenta la capacità edificatoria di un fondo derivante dalle previsioni contenute negli strumenti urbanistici di pianificazione del territorio. Tali strumenti, in alcuni casi, prevedono la possibilità di cedere la cubatura di un fondo ad un soggetto terzo, attribuendo al fondo altrui la possibilità di costruire legittimamente oltre la propria capacità edificatoria.

Per anni si è dibattuto su come dovesse essere inquadrata tale cessione, ossia se la stessa abbia natura mobiliare o immobiliare con le relative differenze dal punto di vista dell’imposizione e non solo.

Negli ultimi anni, tuttavia, tale dibattito pare approssimarsi ad una soluzione visto che la Cassazione, con la sentenza 20623/2009, ha affermato che la volumetria va qualificata come “bene mobile”. Inoltre l’introduzione dell’art. 2-bis dell’art. 2643 del codice civile (con il D.L. 70/2011) ha reso possibile la trascrizione nei registri immobiliari dei contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti edificatori.

Sulla base di ciò, la Commissione Tributaria, nella sentenza sopracitata, configura correttamente il diritto di cubatura come un bene immateriale, in quanto si tratta di un’entità che è possibile fare oggetto di diritti, ma che non ha carattere di concretezza, essendo creazione dell’intelletto umano.

La cessione di cubatura, invece, rappresenta una fattispecie complessa formata da un accordo privato ad effetti obbligatori, in cui il proprietario si impegna a non costruire sul proprio fondo, e dall’emanazione del provvedimento della Pubblica Amministrazione.

Pertanto, tale rapporto ha carattere obbligatorio e non certo reale. Quindi, la cessione dell’obbligazione poc’anzi menzionata sarà soggetta all’imposta di registro nella misura del 3% e non alla maggiore aliquota del 9% prevista per le cessioni di immobili tra privati.