Lo studio 92-2016/T del Consiglio nazionale del notariato ha approfondito la materia della trasformazione agevolata, in particolare nei casi in cui la società oggetto di trasformazione sia una società immobiliare. 

L’agevolazione prevista dall’art. 1 comma 115 della Legge di Stabilità 2016 sarebbe infatti da escludere nei casi in cui la società immobiliare sia proprietaria di diversi immobili locati ed organizzata con personale dipendente: un’azienda così strutturata, infatti, produrrebbe sempre un reddito d’impresa.

La società semplice trasformata dovrebbe, invece, in futuro rientrare nei redditi fondiari ed eventualmente nei redditi diversi (vendita di immobili nel quinquennio): lo studio del notariato, quindi, ne fa una questione dimensionale senza stabilire quale sia il discrimine, da verificarsi caso per caso.

Se la società, successivamente alla trasformazione, svolgesse anche attività di gestione immobiliare rientrante nel reddito d’impresa, essa rischierebbe la revoca delle agevolazioni. Non solo: tale attività potrebbe anche permettere all’Agenzia di riqualificare il reddito fondiario in reddito d’impresa.

Infatti, ai fini della trasformazione agevolata, è necessario che le società di persone e di capitali proprietarie di beni immobili abbiano come oggetto esclusivo o principale la gestione degli stessi tramite la locazione. Una società che intende trasformarsi in società semplice deve svolgere l’attività gestoria in maniera passiva tramite la mera percezione dei canoni di locazione (come precisato dalle circolari 26/2016 e 7/2013 dell’Agenzia delle Entrate).

Un altro tema importante riguarda la successiva iscrizione al Registro Imprese della società semplice derivante dalla trasformazione. Ciò sarebbe molto utile al fine di stabilizzare la struttura societaria, ma non è chiaro se la “comunione di godimento” costituita dalla nuova società abbia i requisiti per mantenere l’iscrizione in Camera di Commercio.

La modulistica delle CCIAA richiede che, per poter iscrivere una s.s. al Registro, essa non debba avere come oggetto sociale le attività commerciali di cui all’art. 2195 c.c.: la mera gestione immobiliare non lo è.

Inoltre, usualmente le Camere di Commercio mantengono l’iscrizione della società semplice trasformata, qualora come società commerciale essa fosse iscritta con l’attività di gestione immobiliare. Senza tale iscrizione, la nuova società avrebbe evidenti penalizzazioni, soprattutto in termini di pubblicità (sarebbe praticamente impossibile, ad esempio, individuare i soci della società acquirente o venditrice di un bene).

Pertanto, prima di procedere alla trasformazione, è opportuno che la società verifichi che il codice di attività Ateco sia 68.20.01 sia nell’iscrizione camerale che all’Agenzia delle Entrate per quanto riguarda l’attività dichiarata ai fini IVA. Inoltre, tale codice è l’unico ammesso per l’accesso alle agevolazioni previste dalla Legge di Stabilità 2016.

Dopo la trasformazione, si dovrà primariamente chiudere la partita IVA tramite l’apposita variazione in Camera di Commercio (modello S2), mantenendo solo il codice fiscale; poi si dovranno regolarizzare tutti i contratti di affitto.

La società commerciale preesistente aveva potuto scegliere tra l’applicazione dell’IVA o l’esenzione: in entrambi i casi, l’imposta di registro era dovuta proporzionalmente nella misura dell’1%.

Per effetto della trasformazione, la società semplice non applicherà più l’IVA bensì l’imposta di registro al 2%. Entro 30 giorni dall’operazione, occorrerà trasmettere all’Agenzia la modifica dei vari contratti di affitto tramite il “modello 69” e versare il conguaglio dell’imposta per l’anno in corso tramite il modello F23.

Non sono necessarie variazioni, invece, né per i fabbricati abitativi già soggetti al registro del 2%, né per i terreni agricoli in quanto in ogni caso la locazione era soggetta ad aliquota dello 0,5% e l’imposta è stata versata per l’intero importo, al momento della registrazione, per tutta la durata del contratto.