A pochi giorni dalla chiusura delle operazioni di trasformazione, assegnazione e cessione agevolata, il cui termine sarà il 30 settembre, la recente circolare 37/E ha portato alcuni fondamentali chiarimenti su alcuni aspetti critici delle predette operazioni.

Il tema principale della circolare dell’Agenzia riguarda l’esclusione dei fabbricati rurali dalla determinazione della base imponibile dell’imposta sostitutiva. Quando il valore normale è determinato su base catastale, infatti, la rendita catastale relativa ai fabbricati non deve essere calcolata. Il valore normale del fondo rustico, pertanto, sarà uguale al reddito dominicale dei terreni moltiplicato per il coefficiente 112,5.

La circolare 37/E non richiama la procedura della trasformazione tra quelle a cui si applica tale principio. Tuttavia, essa deve considerarsi ricompresa, in quanto l’art. 1 comma 115 della L. 208/2015 dispone che per la trasformazione in società semplice si applicano le stesse disposizioni previste per cessioni e assegnazioni.

Il valore normale, calcolato con i principi di cui sopra, andrà poi confrontato con il costo fiscalmente riconosciuto del terreno (il prezzo dell’acquisto più gli oneri accessori). Da tale raffronto, si determinerà la plusvalenza tassabile con l’imposta sostitutiva dell’8% o del 10,5% nel caso delle società di comodo. Il valore normale verrà poi utilizzato anche ai fini della determinazione dell’imposta di registro.

Per calcolare il valore normale, vi era il dubbio se, utilizzando i coefficienti catastali, si dovesse considerare anche la rendita dei fabbricati rurali. L’Agenzia, però, ha precisato che il reddito dominicale del terreno esprime un valore comprensivo anche dei fabbricati sovrastanti; la rendita dei fabbricati, invece, costituisce un indicatore della potenzialità reddituale degli stessi, che diviene rilevante solo nel momento in cui le costruzioni perdono il carattere di strumentalità rispetto al fondo.

Il carattere di strumentalità, quindi, rappresenta l’elemento essenziale per poter escludere la rendita dei fabbricati dall’imposizione. Tale principio era già stato espresso dall’Agenzia con la circolare 50/E/2000. Laddove la strumentalità venga meno, sarà necessario assoggettare all’imposta sostitutiva sia il terreno che il fabbricato.

Esistono inoltre situazioni in cui le società sono proprietarie di soli fabbricati rurali e modeste superfici di terreni. Occorre capire, quindi, quale criterio utilizzare per determinare se i fabbricati sono asserviti al terreno o se è il contrario.

Per le società proprietarie di fabbricati destinati all’allevamento, si potrebbe far riferimento ai requisiti della ruralità precedenti alle modifiche introdotte con il D.L. 159/2007: il fabbricato poteva essere considerato rurale quando era potenzialmente sufficiente a produrre almeno un quarto dei mangimi necessari per gli animali allevati.

Si precisa, infine, che per fabbricati rurali si intendono tutte le costruzioni accatastate nella categoria D/10 o su cui è stata apposta apposita postilla di ruralità.