Nell’ambito della vendita di un bene già oggetto di un contratto preliminare, tale contratto è da considerarsi alla pari del contratto definitivo. Pertanto, il promissario venditore che venda un immobile ad un terzo, violando l’impegno assunto con il preliminare, incorre in responsabilità contrattuale.

La Corte di Cassazione, con la sent. n. 20251/2016, ha fornito un’importante pronuncia, con cui sono stati estesi i principi applicabili alla contrattazione definitiva anche ai contratti preliminari.

Il caso della doppia cessione si può verificare generalmente nell’ambito delle vendite immobiliari, quando A vende prima a B, poi a C che per primo trascrive il contratto. In questo caso, B, pur essendo l’astratto titolare della proprietà, non è in grado di opporlo ai terzi in quanto, a tali fini, rileva solo quanto riportato nei registri immobiliari.

La giurisprudenza si è a lungo adoperata per cercare di definire quale tipo di responsabilità si potesse configurare sia in capo al venditore che in capo al terzo acquirente.

La distinzione tra responsabilità contrattuale ed extracontrattuale, infatti, ha conseguenze concrete: numerose sono infatti le differenze con riferimento all’onere della prova, all’ammontare dei danni risarcibili, alla prescrizione (5 anni per la resp. extracontrattuale, 10 per quella contrattuale) e non solo.

La giurisprudenza più recente, confermata anche dalla sentenza in commento, ha sostenuto che la responsabilità del venditore deve qualificarsi come contrattuale, in quanto collegata all’obbligo di garantire l’acquirente contro l’evizione, ai sensi dell’art. 1483 e seguenti del Codice Civile.

Quanto al secondo acquirente, per lungo tempo si è sostenuto che costui non avesse alcuna responsabilità. Oggi, però, si sostiene che, se il secondo acquirente viola colposamente o dolosamente il diritto di proprietà del primo acquirente, questi causa un danno ingiusto che è tenuto a risarcire (responsabilità extracontrattuale).

I principi sopra espressi, validi per la contrattazione definitiva, secondo la sent. n. 20251/2016 vanno estesi anche nell’ambito dei contratti preliminari. Pertanto il soggetto che, in violazione del contratto preliminare stipulato, aliena un immobile ad un terzo incorre in responsabilità contrattuale nei confronti del promissario acquirente.

Il terzo, invece, purché sia a conoscenza o possa conoscere l’esistenza del contratto preliminare, incappa nella responsabilità extracontrattuale se contribuisce a violare il diritto del promissario acquirente di diventare proprietario dell’immobile oggetto del preliminare.

Va infine segnalato che il promissario acquirente, alla luce dell’attuale giurisprudenza, molto difficilmente potrà ottenere una tutela reale, ossia la restituzione del diritto di proprietà dell’immobile oggetto di compravendita. Nella maggior parte dei casi, quindi, costui dovrà accontentarsi del risarcimento del danno.