Se su un terreno agricolo sono in corso lavori di costruzione o di edificazione, questo deve considerarsi come area edificabile ai fini ICI. Lo ha deciso la Corte di Cassazione con la sentenza n. 27096/2016. Va precisato che tale principio può essere esteso anche ad IMU e TASI. 

Il caso riguardava una società, la quale era proprietaria di un fondo rustico che era stato concesso in affitto ad una società semplice agricola. Su tale terreno, poi, venivano svolte attività di costruzione di un nuovo fabbricato abitativo strumentale al fondo stesso.

L’Agenzia, però, inviava cinque avvisi di accertamento ICI per tale terreno, sostenendo che in forza dell’attività edificatoria svolta, il fondo rustico doveva essere considerato come area edificabile e, conseguentemente, l’imposta comunale doveva essere calcolata e versata secondo il criterio del valore venale del terreno e non utilizzando il principio del valore catastale (reddito dominicale rivalutato del 25% per il relativo moltiplicatore).

La società contribuente impugnava tali avvisi, ottenendo pronunce positive sia in primo grado che in appello. L’Agenzia, però, promuoveva ricorso in Cassazione e otteneva sentenza favorevole da parte degli Ermellini.

I giudici di legittimità, infatti, hanno sostenuto che in caso di utilizzo edificatorio di un terreno, la base imponibile ICI è costituita dal valore dell’area utilizzata, potendosi applicare l’art. 5, comma 6 del D. Lgs. 504/1992.

La Cassazione afferma che, ai fini ICI, non rileva il fabbricato in corso di ristrutturazione, bensì l’area su cui esso insiste, fino a quando la ristrutturazione dell’immobile non sia stata completata.

Il richiamato art. 5 comma 6 prevede che in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell’art. 31, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione, anche in deroga all’art. 2 del D. Lgs. 504/1992.

Tale argomentazione trova riscontro anche nella prassi ministeriale: la risoluzione MEF n. 209/E del 17 ottobre 1997 ha precisato che durante il periodo di effettiva utilizzazione edificatoria, il suolo deve essere considerato sempre come area fabbricabile, a prescindere dalla sua ordinaria qualificazione urbanistica.

La Cassazione, quindi, ha stabilito che quando il terreno agricolo viene distolto dalle attività agricole, in quanto su di esso sono in corso opere di costruzione, demolizione, ricostruzione o esecuzione di lavori di recupero edilizio, la base imponibile ICI non potrà più essere calcolata utilizzando il criterio catastale, ma determinandola come area fabbricabile. Va precisato che lo stesso principio è applicabile oggi anche per IMU e TASI.