Tra le novità contenute nel D. L. n. 50/2017, va senz’altro menzionata la nuova disciplina delle locazioni brevi, di cui è stato precisato il regime fiscale, nonché i nuovi obblighi previsti per i soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare, anche tramite portali on-line.

Preliminarmente, occorre precisare che per definire cosa è una locazione breve occorre prendere in considerazione tre parametri:

• la durata: si intendono come “locazione breve” tutti i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni;
• la tipologia del servizio: tale parametro è stato ampliato rispetto al passato, in quanto oggi sono ricompresi nella categoria anche quei contratti di locazione turistica che prevedono servizi di fornitura di biancheria e di pulizia di locali, fino a ieri esclusi dalla fattispecie;
• i soggetti: tali contratti devono essere stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa; essi possono agire direttamente o per mezzo di soggetti (fisici o on-line) che svolgono attività di intermediazione immobiliare.

La principale novità contenuta nel richiamato decreto legge n. 50/2017 consiste nella previsione per cui a tutti i contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017, si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca (prevista dall’art. 3, D. Lgs. n. 23/2011), con l’applicazione dell’aliquota del 21% in caso di opzione. Opzione che deve essere espressamente indicata nella dichiarazione dei redditi.

In assenza di tale opzione, il reddito dovrebbe rientrare tra quelli fondiari, con la deduzione forfettaria del canone pari al 5%.

Va inoltre precisato che si ritiene che le nuove disposizioni possano essere applicate anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario e aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi.

Oltre alla possibilità di optare per la cedolare secca, la nuova disciplina prevede anche alcuni obblighi in capo ai soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare (anche tramite portali on-line), i quali saranno tenuti a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle locazioni brevi stipulati per il loro tramite. Tali comunicazioni avranno la principale finalità di combattere l’evasione.

L’omessa, incompleta o infedele comunicazione di tali dati sarà oggetto di severa sanzione, di importo compreso tra i 250 e i 2.000 euro, la quale potrà essere ridotta della metà, se la trasmissione o la corretta trasmissione avvenga entro 15 giorni successivi dalla data di scadenza. Le modalità operative della trasmissione dei dati, però, dovrà essere specificata da un decreto ministeriale di prossima approvazione.

Se gli intermediari incassano i canoni o i corrispettivi relativi al contratto, essi sono anche considerati come sostituti d’imposta e sono tenuti ad operare una ritenuta di acconto del 21% sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi, adempiendo poi all’obbligo di rilasciare la relativa certificazione.

La nuova disciplina si applicherà su tutti i contratti stipulati successivamente al 1° giugno 2017. Con una recente audizione, il Direttore dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che la disciplina è già operativa e che, a prescindere dall’approvazione del necessario decreto attuativo, essa dovrà trovare regolare applicazione a partire dal richiamato termine dell’01/06/2017.