La Suprema Corte, con una decisione controversa, ha stabilito che in caso di acquisto di un fabbricato “unitariamente considerato” deve essere applicata un’unica aliquota IVA, ciò anche nel caso in cui questo sia composto da due porzioni, una di natura abitativa (IVA 10%) e l’altra di natura strumentale (IVA 20%). 

Con la sentenza n. 9661 del 14 aprile 2017 la Corte di Cassazione, com’è facilmente intuibile, ha deciso che l’aliquota da applicare nel caso in esame fosse quella più alta (IVA 20%).

Nel caso di specie due società operanti nel settore immobiliare portavano a termine un’unica transazione riguardante un immobile, per la quale venivano però emesse due fatture, la prima riguardante la porzione di fabbricato ad uso abitativo ed una seconda fattura riguardante la porzione di fabbricato ad uso strumentale.

Il ricorso alla Suprema Corte si concludeva con esito sfavorevole per le parti, pur risultando essere la decisione della Cassazione ancora poco convincente e legata ad un ragionamento piuttosto artificioso.

Secondo la Corte, essendo stato stipulato un unico atto di compravendita per il trasferimento dell’immobile, questo è da considerarsi in maniera unitaria e non sia più suddivisibile al solo fine di applicare due aliquote IVA differenti.

Il suddetto ragionamento non trova però solide basi né nella normativa e neppure nella prassi, infatti solo la circolare n. 1 del 2 marzo 1994 sembra seguire il medesimo filo logico.

La successiva circolare n. 182 dell’11 luglio 1996 dispone chiaramente che in caso di cessione di “un fabbricato contenente unità immobiliari destinate solo in parte ad uso abitativo, il cedente… dovrà evidenziare distintamente i corrispettivi relativi alle vendite di abitazioni dagli altri relativi alle unità non abitative, atteso il diverso regime tributario, Iva o registro, previsto dal legislatore”.

Occorre ricordare, inoltre, che i principi espressi dalla Cassazione contrastano anche con la normativa riguardante l’imposta di registro secondo cui se in atto vengono indicati valori distinti per ciascun bene, per ognuno di essi va applicata l’aliquota di riferimento.

Questo sistema di tassazione ha riflessi anche ai fini Iva, in quanto, se si trasferisce un fabbricato strumentale la cessione verrà effettuata in regime di esenzione da Iva ed il registro è dovuto in misura fissa, mentre quando si tratta della cessione di un fabbricato abitativo, il registro è dovuto in misura proporzionale.

La possibilità di “spacchettare” l'Iva trova conferma anche nei chiarimenti offerti dall’Agenzia in merito alle agevolazioni “prima casa”: se un contribuente avente diritto al beneficio acquista contemporaneamente due abitazioni (ad esempio una bifamiliare), solo per una di esse la fattura può essere effettuata con aliquota IVA al 4%, mentre per la seconda abitazione l’Iva è dovuta al 10 per cento.

Medesime considerazioni per l’acquisto di una abitazione con due garages, l’agevolazione sarà applicabile esclusivamente per la casa e un solo garage, mentre il secondo sconta l’Iva con aliquota al 10 per cento.

In sostanza riteniamo che l’orientamento espresso dai Giudici di Legittimità non possa essere ritenuto condivisibile, poiché legittima un diverso ed ingiustificato trattamento tributario nel caso in cui il medesimo risultato economico (vendita più unità immobiliari) sia posto in essere con atti separati oppure con un medesimo contratto.