Imposte sul reddito. Sono tenuti compilare il quadro RB della dichiarazione dei redditi i proprietari, i titolari di usufrutto o altro diritto reale (ad esempio diritto di abitazione) di fabbricati situati sul territorio italiano, iscritti o da iscriversi al catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale.

Anche i possessori di fabbricati utilizzati in modo promiscuo per usi personali che per attività professionali devono dichiararli, come pure quando sono utilizzati per attività d’impresa ma non sono stati inclusi nel patrimonio dell’impresa (non sono a libro cespiti).

I redditi prodotti dai fabbricati vanno dichiarati in funzione della quota e della durata di possesso.

In linea generale i fabbricati non locati, già assoggettati ad IMU, non determinano imponibile ai fini IRPEF, ma tali immobili dovranno comunque essere indicati nel quadro RB.

Fanno eccezione, i fabbricati ad uso abitativo non locati, assoggettati a IMU e situati nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale, concorrono alla formazione del reddito nella misura del 50%.

 

FABBRICATI RURALI: non producono reddito di fabbricati e non vanno dichiarati.

L’articolo 42 del Tuir che definisce le costruzioni rurali deve intendersi tacitamente abrogato dall’articolo 9, commi 3, 3-bis,4, 5 e 6 del decreto legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito in legge 26 febbraio 1994, n.

133, riguardante l’istituzione del “catasto fabbricati”. Il loro reddito si intente già compreso in quello catastale del terreno. Al fine dell’assolvimento dei requisiti di ruralità, i fabbricati o porzioni di fabbricati destinati ad edilizia abitativa devono soddisfare le seguenti condizioni:

a)      devono essere utilizzati come abitazione o come immobile strumentale all’attività agricola dal proprietario del terreno o dal possessore di altro diritto reale, dall’affittuario, da un altro soggetto che conduce il terreno, sempreché rivesta la qualifica di imprenditore agricolo, o da loro familiari conviventi e a loro carico; da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali; da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolte in agricoltura; da uno dei soci o amministratori della società agricola aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale. A tal fine non è necessario che l’immobile sia collocato sui terreni cui è asservito ma risulterà sufficiente che lo stesso sia ubicato nel medesimo Comune o in Comuni confinanti;

b)       non devono rientrare tra gli immobili “di lusso”;

c)       il terreno cui il fabbricato si riferisce (che può anche non insistere sui terreni cui è asservito, purché comunque si trovi nello stesso Comune o in un Comune confinante con quello dove è collocato il terreno) deve avere una superficie non inferiore a 10.000 mq ed essere censito al catasto dei terreni con attribuzione del reddito agrario; se sul terreno sono praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, oppure se lo stesso è ubicato in un Comune c.d. “montano”, la superficie minima scende a 3.000 mq;

d)      il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo e risultante dalla dichiarazione annuale Iva relativa all’anno precedente deve essere superiore alla metà del suo reddito complessivo relativo allo stesso anno. In ipotesi di terreni ubicati in Comuni considerati “montani” ai sensi della legge 97/1994, il volume d’affari deve risultare superiore ad un quarto del suo reddito complessivo;

e)      se il dichiarante è un soggetto non obbligato alla presentazione della dichiarazione Iva, il suo volume di affari si presume pari al limite massimo previsto per l’esonero dall’articolo 34 D.P.R. 633/72 (€ 7.000). In caso di unità immobiliari utilizzate congiuntamente da più persone, i requisiti devono essere posseduti da almeno una di esse. Se sul terreno insistono più unità immobiliari ad uso abitativo, i requisiti di ruralità devono essere soddisfatti distintamente per ciascuna unità immobiliare. Nel caso in cui più unità abitative siano utilizzate da più persone dello stesso nucleo familiare, in aggiunta ai precedenti requisiti, è necessario che per ciascuna unità venga rispettato anche il limite massimo di cinque vani catastali o di 80 mq per il primo abitante e di un vano catastale o di 20 mq per ogni abitante oltre il primo. Viene inoltre riconosciuto il carattere di ruralità alle costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell’attività agricola prevista dall’articolo 2135 del codice civile.

In particolare si considerano rurali i fabbricati destinati:

a)      alla protezione delle piante;

b)      alla conservazione dei prodotti agricoli;

c)       alla custodia delle macchine agricole, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione,

all’allevamento e al ricovero degli animali;

d)      all’agriturismo, in conformità a quanto previsto dalla legge 20 febbraio 2006, n. 96;

e)      ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato

 

Inoltre, non producono reddito di fabbricati:

- Gli immobili per i quali siano state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per il restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia a condizione che non siano stati utilizzati.

- Gli immobili adibiti a musei, biblioteche, archivi, cineteche e emeroteche aperti al pubblico, purché non derivi alcun reddito al proprietario per l’intero anno.

- Gli immobili destinati esclusivamente all’esercizio del culto e le loro pertinenze. Purché non concessi in affitto.

- Gli immobili adibiti esclusivamente ad attività professionali e d’impresa.

 

L’ABITAZIONE PRINCIPALE

L’abitazione principale e le relative pertinenze è solitamente non soggetta ad IMU pertanto il relativo reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF. Su tale reddito però si applica una deduzione di importo pari al reddito di tali fabbricati che neutralizza l’assoggettamento all’imposta.

Nel caso in cui l’immobile destinato ad abitazione principale fosse c.d. di lusso (A/1, A/8 e A/9) non è soggetto all’IRPEF avendo già scontato l’IMU. In tal caso occorre riportare in colonna 12 la codifica 2 “casi particolari IMU”.

UNITA’ ABITATIVE A DISPOSIZIONE

In caso di possesso di unità immobiliari in aggiunta all'abitazione principale del possessore o dei suoi familiari, o in aggiunta a quelle adibite promiscuamente all'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali, ed utilizzate come residenza secondaria o comunque tenute a disposizione la rendita catastale sarà ulteriormente aumentata di 1/3.

 

FABBRICATI AFFITTATI

Per i fabbricati concessi in affitto andrà compilata anche la seconda sezione del modello, riportando i dati relativi ai contratti di locazione. In tali casi, al fine di determinare la base imponibile occorre distinguere i seguenti casi:

a)      Immobili locati in regime di libero mercato. In tal caso la base imponibile è data dal canone annuo di affitto comprensivo dell’aggiornamento ISTAT decurtato forfetariamente del 5% a cui potranno esser sottratte le spese condominiali. Tale valore andrà assegnato in funzionedella quota di possesso. La deduzione forfetaria per gli immobili censiti nel comune di Venezia e limitrofi è aumentata al 25%.

Si dovrà comunque dichiarare il maggior valore tra quello determinato dalla rendita catastale rivalutata e rapportata al periodo ed alla quota di possesso ed il valore determinato per il canone di affitto.

b)      Immobili locati a equo canone. Si applicano le stesse modalità di cui al punto a) ma non dovrà farsi alcun confronto con i valori catastali.

c)       Immobile locato a canone convenzionato. Si tratta di contratti tipo previsti da appositi accordi locali negoziati tra le associazioni di inquilini e proprietari che definiscono per zona i canoni minimi e massimi. Tali contratti consentono un vantaggio sia per il locatore che per l’inquilino.

Il locatore dichiarerà il canone percepito applicando oltre alla riduzione del 5% una ulteriore riduzione del 30%. Qualora il valore della rendita catastale rivalutata fosse superiore al valore del canone ridotto del 5%, il locatore dovrà dichiarare tale valore, decurtandolo comunque del 30%.

Va inoltre ricordato che per le abitazioni locate è possibile scegliere il regime di tassazione in base alla “cedolare secca” che prevede un’imposta fissa, sostitutiva dell’IRPEF e relative addizionali.

Per i fabbricati assoggettati a tale imposta si dovrà procedere alla valorizzazione dell’apposita casella nel quadro RB. La base imponibile della cedolare è il canone d’affitto e l’aliquota generalmente è del 21%, ma è possibile applicare un’aliquota agevolata del 10% per determinate categorie di contratto (ad esempio: contratti a canone concordato per i comuni con carenze abitative individuati dal DL 551/1988 e negli altri comuni ad alta tensione abitativa definiti dal CIPE, ecc.)

 

IMMOBILI SITUATI ALL’ESTERO

I redditi di natura fondiaria derivanti da terreni, fabbricati, lastrici e aree urbane situati all’estero devono esse dichiarati nel quadro RL.

Il reddito da riportare corrisponde all’ammontare netto assoggettato ad imposte sui redditi nello Stato estero nell’anno 2016.

Se nello Stato estero tali immobili non sono soggetti a tassazione, questi non dovranno esser dichiarati a condizione che il contribuente non abbia percepito alcun reddito.

Per gli immobili locati, quando non fosse previsto alcun assoggettamento d’imposta dalla normativa estera, il reddito da dichiarare in Italia sarà pari ai canoni percepiti decurtati del 15 percento.

È bene ricordare che l’assoggettamento di tali redditi all’IRPEF è derogato dal comma 15-ter, art. 19 del D.L. n. 201 del 2011, secondo cui per gli immobili esteri non locati assoggettati a IVIE vige il principio di alternatività con l’IRPEF.

Va detto altresì che le imposte patrimoniali pagate all’estero determinano un credito d’imposta di pari importo.