Il valore effettivo di un atto di compravendita è spesso oggetto di rideterminazione da parte dell’Agenzia, la quale ha il dovere di prevenire l’elusione fiscale e di verificare il rispetto della disciplina tributaria all’interno dei rapporti economici tra privati.

Tale rideterminazione, però, deve essere fondata su elementi certi come possono essere gli OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) oppure dal confronto con i valori degli immobili della zona, in quanto assimilabili. I predetti riferimenti, però, non sono sufficienti nel caso in cui sia stato esperito un accertamento da un esperto facendo un sopralluogo: nel caso in cui venga fatta una perizia tecnica, essa prevale sempre sull’accertamento svolto solo a “livello documentale”.

Così ha deciso la CTR Lazio con la sent. n. 4978/17/17 che si è pronunciata sul caso di una compravendita di un terreno, la quale veniva fatta oggetto di rettifica di valore da parte dell’Agenzia competente per territorio, che andava a ricalcolare il valore della cessione ai fini delle imposte indirette.

Tale operazione veniva posta in essere da parte dell’Ufficio tramite una stima effettuata a “tavolino”, con cui si rideterminava il valore della cessione immobiliare; i contribuenti, però, resistevano presentando una perizia tecnica che confermava i valori della vendita riportati nel contratto.

Nel risolvere il contrasto tra le due valutazioni, la CTR ha accolto le posizioni dei ricorrenti, sulla base di un’argomentazione tanto semplice quanto efficace, già richiamata in altri precedenti giurisprudenziali (Cass. n. 12308/2016): tra i due dati, deve prevalere quello obiettivamente accertato tramite una diretta visione del bene in questione e non quello astrattamente determinato dal confronto del quartiere e dei terreni limitrofi.

Secondo i giudici, infatti, pur non essendo da escludere le attività a tavolino (confronti, fotografie, ecc.), è solo tramite una valutazione sul campo operata da un esperto che si può valutare l’effettiva realtà immobiliare ed il suo concreto apprezzamento sul mercato.

Ai fini delle imposte indirette, va infatti ricordato che il valore del bene va individuato alla data della firma del contratto, sia in relazione alle sue condizioni del momento, che con riferimento alle sue potenziali utilizzazioni.

Proprio in ragione di ciò, nel caso in cui i valori di stima determinati a seguito di una valutazione sul campo contrastino con quelli diversamente individuati, devono essere sempre i primi a prevalere, in quanto solo questi possono cogliere limiti e potenzialità non individuabili sulla carta.