L’art. 9 del DPR 327/2001 disciplina la materia delle cosiddette “zone bianche”, ossia quelle aree sprovviste di una regolamentazione edilizia e urbanistica comunale, a causa di una dimenticanza nel piano regolatore generale o, più facilmente, a causa della decadenza di vincoli espropriativi o di inedificabilità.

Nel caso uno di questi terreni venga fatto oggetto di compravendita, non è semplice individuare quali siano le conseguenze dal punto di vista fiscale: in particolare, in assenza di una qualificazione ufficiale, è incerto se i fondi possano essere qualificati come agricoli o se vadano considerati come aree edificabili.

Sul punto si è recentemente pronunciata la CTR Sicilia, con la sentenza n. 595/9/2017, che ha deciso del caso della vendita di un terreno originariamente assoggettato a vincolo espropriativo (al fine della costituzione di una discarica), vincolo poi decaduto per l’inerzia del Comune.

Nella fattispecie, il proprietario vendeva il terreno ad un terzo, ma l’Agenzia contestava al contribuente il mancato pagamento delle imposte dirette sulla plusvalenza determinata dall’operazione.

Sul ricorso presentato dal contribuente, i giudici di primo grado si erano pronunciati in favore dell’amministrazione finanziaria, ma la CTR ha ribaltato tale decisione, facendo proprie le argomentazioni del contribuente.

Secondo i giudici di appello, la mancata realizzazione del piano attuativo fa venire meno la programmazione d’uso originariamente prevista per il territorio e ciò comporta l’assoggettamento dell’area alla disciplina delle “zone bianche” prevista dall’art. 9 del DPR 380/2001 e non, invece, a quella dell’originaria destinazione dell’area.

Il richiamato art. 9 del DPR 380/2001 stabilisce che, nelle aree in cui è decaduto il vincolo posto precedentemente, l’edificabilità è consentita con gli stessi indici delle zone agricole. Pertanto, tali terreni non possono essere parificati ad un’area edificabile, anche perché la costruzione di un fabbricato urbano in zona agricola costituirebbe un illegittimo cambio di destinazione d’uso dell’area.

Concludendo, quindi, la CTR afferma che la cessione di un terreno inserito all’interno di una “zona bianca” non può considerarsi come vendita di area edificabile ai sensi dell’art. 67 del TUIR, il quale assoggetta a tassazione le cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento dell’operazione.

Pertanto, si deve ritenere che la vendita di terreni in “zona bianca” non genera alcuna plusvalenza tassabile ai fini delle imposte dirette. 

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