Qualche settimana fa abbiamo dato notizia dell’interessante decreto ministeriale con cui il Governo ha inserito ben 58 nuove opere tra quelle eseguibili liberamente da parte dei cittadini, senza necessità di alcuna autorizzazione.

La questione, però, non sembra così semplice: la prima sentenza del Consiglio di Stato (sent. n. 2715/2018) sul tema ha affermato che, per poter stabilire se un’opera edilizia può essere svolta in regime di edilizia libera, occorre una specifica valutazione caso per caso che tenga conto delle caratteristiche della struttura costruita o da costruire.

Il caso oggetto di controversia riguardava un condomino che, senza richiedere alcun tipo di autorizzazione, aveva installato una copertura sul terrazzo, composta da una tenda in tessuto e da una struttura in legno che la sosteneva.

Dopo qualche tempo, il Comune chiedeva la demolizione della struttura in quanto essa era stata costruita abusivamente, ma i proprietari presentavano ricorso al TAR, il quale confermava il provvedimento adottato dall’ente locale.

Decisamente diverso, invece, è stato l’orientamento adottato dal Consiglio di Stato, il quale ha accolto il ricorso del proprietario, con un’argomentazione preziosa anche in ottica interpretativa.

I giudici amministrativi, infatti, hanno evidenziato come il Testo Unico sull’Edilizia (DPR 380/2001), all’epoca dei fatti, considerava tra le opere eseguibili in regime di edilizia libera gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici. All’interno di tale definizione, indubbiamente, può essere ricondotta una tettoia installata su un terrazzo.

Tale norma, introdotta nel 2016, è stata poi ripresa anche dal recente DM 2 marzo 2018. Pertanto, afferma il Consiglio di Stato, come da principi generali, non è possibile che un soggetto subisca conseguenze sfavorevoli o sanzioni per un comportamento illecito al momento in cui è stato realizzato, ma che non lo sia più nel momento in cui si tratta di applicare le sanzioni.

I magistrati, però, non si accontentano di tale conclusione e si addentrano anche nel merito della questione, sottolineando che, da un lato, le cosiddette pergotende (strutture simili a quella oggetto di controversia) possono essere installate senza alcuna autorizzazione a seguito della novella del 2018. D’altra parte, però, l’art. 10, comma 1, lettera a) del Testo Unico sull’Edilizia stabilisce che gli interventi di nuova costruzione devono essere autorizzati specificamente tramite la concessione di un apposito permesso di costruire.

In forza di tale bilanciamento normativo da operare, quindi, non è possibile affermare in assoluto che una tettoia richiede o non richiede il permesso di costruire senza una specifica valutazione di come essa è stata effettivamente costruita.

Pertanto, laddove l’Amministrazione decida di effettuare contestazioni e di irrogare sanzioni, essa è tenuta a svolgere un’apposita istruttoria in cui essa deve rilevare esattamente le opere compiute, spiegando perché esse superino i limiti entro cui è possibile muoversi in regime di edilizia libera.

Nel caso di specie, tale valutazione non era stata operata e, nel caso ciò fosse avvenuto, ci si sarebbe resi conto del fatto che l’oggetto di controversia altri non era che una tenda da sole scorrevole su binari, liberamente installabile da chiunque.

Quello espresso dal Consiglio di Stato è un principio molto importante: prima di costruire, quindi, sarebbe opportuno che il proprietario operasse un’analisi preventiva dell’opera da compiere, analisi che dovrà essere svolta da un professionista competente.

Una valutazione errata potrebbe comportare l’obbligo di demolire l’intera opera eseguita. Occorre quindi prestare grande attenzione prima di muoversi.