La recente alluvione verificatasi in Emilia-Romagna ha provocato danni ingenti a privati, professionisti ed imprenditori tanto da rendere, nei casi più estremi, impossibile fruire delle unità immobiliari in quanto completamente allagate.

Qualora detti immobili fossero stati concessi in affitto ad uso abitativo o commerciale, occorre interrogarsi su quali siano i rimedi legali esperibili dal conduttore danneggiato.

A tal fine, in materia di obbligazioni contrattuali, occorre preliminarmente distinguere a seconda che la prestazione di una delle parti sia divenuta totalmente o parzialmente impossibile a causa di un evento sopravvenuto imprevedibile e non evitabile.

Prestazione totalmente impossibile

Se un contraente risulti totalmente impossibilitato ad eseguire la propria prestazione per caso fortuito o per forza maggiore, la controprestazione si estingue con conseguente risoluzione del contratto ai sensi e per gli effetti dell’art. 1463 C.C.

La giurisprudenza di legittimità ritiene possibile la risoluzione del contratto pure nell’ipotesi di inutilizzabilità totale della prestazione altrui (Cass. Civile n. 16315/2007).

In sostanza, se in conseguenza di una calamità naturale l’immobile locato risulta completamente inutilizzabile per le finalità abitative o commerciali originariamente pattuite, il conduttore non è tenuto ad adempiere alla propria controprestazione, che si concretizza nel pagamento del canone locativo, ed il contratto di locazione si risolve inevitabilmente per giusta causa.

Prestazione parzialmente impossibile

Se la prestazione di uno dei contraenti diventa, al contrario, solo parzialmente impossibile in conseguenza di un caso fortuito o di una forza maggiore, l’art. 1464 C.C. dispone che l’altra parte abbia diritto ad una corrispondente riduzione della propria controprestazione, senza che si dia luogo alla risoluzione del contratto.

Se, pertanto, a fronte di un’avversità atmosferica di proporzioni tali da costituire un evento imprevedibile ed inevitabile, l’unità immobiliare concessa in locazione sia solo parzialmente inutilizzabile, il conduttore ha diritto a vedersi proporzionalmente ridotto quanto dovuto a titolo di canone di locazione. È il caso di un appartamento all’ultimo piano di un edificio condominiale locato con garage e cantina che a causa dell’alluvione abbia subito gravi danni da allagamento solo alle pertinenze, tanto da renderle inutilizzabili sino alla fine del rapporto locatizio.

È fatta, in ogni caso, salva la facoltà concessa al conduttore, che non abbia interesse a fruire solo parzialmente dell’unità immobiliare locatagli, di recedere dal contratto di locazione.

Prestazione temporaneamente impossibile

Accanto alle due casistiche sopra elencate, vi è la possibilità che la prestazione sia divenuta solo temporaneamente impossibile. In questo specifico caso, il debitore è esente da responsabilità se non adempie la propria prestazione fintanto che perdura l’impossibilità sopravvenuta conformemente a quanto disposto dagli articoli 1218 e 1256 del Codice Civile.  

Se, tuttavia, un contraente non è temporaneamente in grado di eseguire la propria prestazione, la controprestazione potrebbe risultare eccessivamente onerosa. Al verificarsi di questa eventualità, l’art. 1467 C.C. concede alla parte la cui prestazione sia divenuta eccessivamente onerosa a causa di eventi straordinari ed imprevedibili di domandare la risoluzione del contratto qualora non abbia interesse alla prosecuzione del rapporto contrattuale. La parte che riceve la richiesta di risoluzione ha, però, la possibilità di evitare che il contratto si risolva, offrendo alla controparte di modificare equamente le condizioni del contratto.

La ratio si rinviene nell’esigenza di tutelare i rapporti in essere, in osservanza del principio di conservazione del contratto, tramite un’equa rinegoziazione delle pattuizioni contrattuali, così da ristabilire l’equilibrio contrattuale.

Calati tali principi nel caso in esame, se il locatore non è in grado, solo temporaneamente, di garantire che l’unità immobiliare locata possa essere utilizzata alle stesse condizioni di quelle iniziali, in quanto a causa di una calamità naturale occorre effettuare dei lavori di ripristino dello status quo ante che non richiedano tempi lunghi, il conduttore può risolvere il contratto o ottenere la rinegoziazione delle condizioni economiche tramite una riduzione del canone dovuto fintanto che perdura la situazione eccezionale.

Conclusioni

In conclusione, al verificarsi di un evento imprevedibile ed inevitabile, quale l’alluvione che ha colpito diverse zone dell’Emilia-Romagna, la legge appresta al conduttore differenti tutele legali a seconda che l’inutilizzabilità dell’unità immobiliare concessagli in locazione sia totale o parziale.

Se, al contrario, l’immobile locato sia ancora in grado di essere utilizzato per l’uso convenuto in contratto ma lo stesso sia temporaneamente inutilizzabile per rendersi necessari degli interventi di ripristino delle condizioni iniziali, il conduttore che abbia interesse a proseguire il rapporto contrattuale può ottenere una rinegoziazione del contratto con previsione di una temporanea riduzione del canone locativo.