Con Sentenza n. 26402 del 13 settembre 2023, la Corte di Cassazione, Sezione Civile, ha affermato, in tema di bonifica e ripristino ambientale dei siti inquinati, che l'obbligo di adottare le misure idonee a fronteggiare la contaminazione dei terreni è posto a carico del soggetto responsabile di tale situazione in base al principio “chi inquina paga” e che, pertanto, l'obbligo di eseguire le opere di messa in sicurezza di emergenza e di bonifica non può essere imposto al proprietario del sito contaminato non colpevole dell'inquinamento, perché gli effetti a suo carico restano limitati a quanto previsto dall'art. 253, D.Lgs. n. 152/2006 (Codice dell'Ambiente).

Tuttavia, qualora il soggetto responsabile della contaminazione non provveda direttamente alle operazioni di bonifica o non sia individuabile e gli interventi di bonifica, di conseguenza, vengano realizzati d’ufficio dall’Autorità competente che ne sostiene i relativi oneri, in capo al proprietario dell’area inquinata è posto un onere reale e un privilegio speciale immobiliare a garanzia del rimborso delle spese relative agli interventi di bonifica effettuati dalle autorità competenti. In tale fattispecie il (nuovo) proprietario del terreno può rivalersi sull’effettivo responsabile dell’inquinamento solo a seguito dell’emanazione del provvedimento che dispone la bonifica.

Il caso sottoposto al vaglio dei Giudici di legittimità riguarda la compravendita di un terreno che, successivamente alla stipula del contratto, si è scoperto essere contaminato da fattori inquinanti.

Nella sentenza in esame la Corte di Cassazione ha affermato che, a seguito dell’accertamento della contaminazione del terreno, il nuovo proprietario non può impugnare l’atto di compravendita con l’azione per i vizi della cosa venduta di cui all’art. 1490, Codice Civile, ma con l’azione prevista dall’art. 1489, Codice Civile, per il caso della vendita di cosa gravata da oneri non apparenti che non siano stati dichiarati nel contratto di compravendita.

L’azione di garanzia per vizi, infatti, è esperibile soltanto nelle ipotesi in cui la cosa compravenduta presenti imperfezioni attinenti al processo della sua formazione, fabbricazione o produzione, oppure manchi di qualità essenziali per l’uso cui è destinata. Dall’ambito di applicazione della garanzia per vizi restano quindi esclusi quei fenomeni, come l’inquinamento ambientale, che si pongono al di fuori della fase di realizzazione del bene oggetto di compravendita.

Tuttavia, poiché tale onere non apparente si manifesta soltanto a seguito del provvedimento di approvazione del programma di bonifica da parte della Pubblica Amministrazione competente, l’azione di cui all’art. 1489, Codice Civile, non può essere promossa prima dell’adozione di tale provvedimento.

Di conseguenza, l’acquirente del terreno è legittimato ad agire direttamente nei confronti del soggetto ritenuto responsabile dell’inquinamento, al fine di addivenire al risarcimento delle spese di bonifica, solo una volta raggiunto dal provvedimento amministrativo che dispone la bonifica del terreno.