La necessità di realizzare nuovi impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili per la progressiva sostituzione degli impianti che utilizzano le tradizionali fonti fossili, abbracciando anche il contesto agricolo, ha segnato un nuovo capitolo nella storia del diritto di superficie. La separazione tra la titolarità del suolo e ciò che lo occupa ha reso questa forma di diritto particolarmente adatta per la realizzazione di impianti di biogas, fotovoltaici o agrivoltaici.

Dal punto di vista fiscale, se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali, le plusvalenze derivanti dalla costituzione del diritto di superficie da parte dei proprietari del suolo con almeno cinque anni di titolarità non determinavano un reddito imponibile. Solo qualora la costituzione del diritto di superficie riguardi un terreno posseduto da meno di 5 anni la relativa plusvalenza è tassabile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. b.

Tuttavia, come abbiamo già evidenziato in precedenti circolari^[1], il panorama sta per subire un cambiamento significativo con il D.D.L. Bilancio 2024 attualmente in discussione al Parlamento. Secondo l'art. 23, comma 5, del D.D.L., la costituzione dei diritti reali di godimento, inclusa quella del diritto di superficie, sarà soggetta a tassazione come reddito diverso. Infatti, vi è la previsione che redditi derivanti dagli “altri diritti reali di godimento” siano ricompresi tra quelli disciplinati dall’art. 67, comma 1, lett. h), TUIR e costituiscono, pertanto, redditi diversi.

Le conseguenze sono chiare: coloro che hanno stipulato preliminari per la costituzione di un diritto di superficie, con rogito definitivo previsto dopo il 1° gennaio 2024, saranno soggetti a tassazione sull'intero corrispettivo ricevuto.

Questa scelta legislativa si rivela particolarmente penalizzante per gli Imprenditori Agricoli che, attirati da corrispettivi più elevati rispetto alla norma, hanno stipulato preliminari con tempi di rogito protratti a causa di ritardi nelle concessioni e autorizzazioni. Se in passato la tassazione del corrispettivo non era contemplata al momento della stipula, il futuro potrebbe portare ad una significativa riduzione dei guadagni.

Da più parti è stato richiesto di prevedere una disposizione che tuteli gli accordi già presi in costanza dell’attuale disciplina.

Si raccomanda vivamente a coloro che hanno stipulato preliminari relativi alla costituzione di diritti di superficie di verificare la registrazione del contratto o di procedere quanto prima in tal senso. Il rischio di tassazione imprevista rende essenziale una pronta azione per tutelare gli interessi degli Imprenditori Agricoli coinvolti. La sfida ora è bilanciare la promozione delle energie rinnovabili con gli impatti fiscali sul diritto di superficie, cercando soluzioni equilibrate per sostenere il settore agricolo in questa fase di transizione normativa.

 

^[1] D.D.L. Bilancio 2024: contratti sui diritti reali di godimento sempre soggetti a tassazione (28 novembre 2023).