Il contratto preliminare di acquisto di fondo rustico, spesso indicato semplicemente come ''compromesso'', rappresenta un accordo mediante il quale le parti (venditore e acquirente) si impegnano a concludere successivamente un contratto definitivo di compravendita. 

Questo strumento consente alle parti di definire i termini essenziali della vendita, tra cui l'oggetto del contratto, il prezzo, le modalità di pagamento e altre condizioni accessorie. Tuttavia, la proprietà del bene non viene trasferita immediatamente, ma solo con la stipula del contratto definitivo.

Il contratto preliminare, rispetto a un semplice accordo verbale o a una proposta di acquisto, vincola entrambe le parti, creando un obbligo giuridico reciproco che, se non rispettato, può dare luogo a conseguenze legali.

Elementi essenziali del contratto preliminare

• Oggetto del contratto: Il bene oggetto di compravendita, nel caso specifico di un fondo rustico, deve essere descritto con dettagli precisi, comprensivi dei riferimenti catastali e della presenza di eventuali servitù, fabbricati rurali o diritti accessori. È essenziale che le parti chiariscano se il fondo è libero da vincoli, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli.
• Determinazione del prezzo: Il prezzo di vendita deve essere concordato chiaramente. È possibile specificare se la vendita avviene "a corpo" (con un prezzo complessivo) o "a misura" (dove il prezzo varia in base alla superficie reale del terreno). Solitamente, al momento della sottoscrizione del preliminare, si versa una caparra confirmatoria, che ha funzione di garanzia e può essere trattenuta o restituita a seconda dell'esito della transazione.
• Clausole di pagamento: Le modalità di pagamento, comprensive di eventuali acconti e del saldo finale, devono essere dettagliate, garantendo trasparenza e protezione per entrambe le parti.
• Condizioni sospensive: Per la vendita di terreni agricoli, il contratto può essere subordinato al mancato esercizio del diritto di prelazione da parte di confinanti o affittuari.
• Forma e trascrizione: Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta. La trascrizione, pur non obbligatoria, è utile per tutelare il promissario acquirente da eventuali iscrizioni pregiudizievoli contro il venditore nel periodo tra il preliminare e il definitivo.

Ritardato o mancato adempimento

Il contratto preliminare prevede rimedi specifici in caso di ritardo o inadempimento da parte di uno dei contraenti. Se il venditore non adempie agli obblighi assunti, l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e il doppio della caparra versata. Viceversa, se l'acquirente non adempie, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra. In alternativa, la parte non inadempiente può richiedere l'esecuzione forzata del contratto, ottenendo una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto definitivo.

Il ritardo può riguardare sia la consegna del bene sia la stipula del rogito notarile. Le parti possono prevedere clausole specifiche che regolamentano eventuali penali per ritardi e stabilire termini perentori per il completamento della compravendita. Qualora il termine per la stipula del definitivo non sia considerato essenziale, il mancato rispetto dello stesso può comportare il pagamento di penali o altre conseguenze concordate contrattualmente.

È essenziale che ogni aspetto sia disciplinato con precisione, tenendo conto delle particolarità della compravendita di fondi rustici e delle implicazioni fiscali connesse.

L'importanza di questo strumento e le complessità normative e giuridiche legate alla sua applicazione richiedono competenze specialistiche e un'attenta valutazione di ogni clausola contrattuale. L'acquirente e il venditore devono essere ben informati dei loro diritti e delle loro obbligazioni, oltre che dei rischi connessi a eventuali inadempimenti o controversie.

Per approfondire ulteriormente il tema, si consiglia l'ebook "Preliminare di acquisto di fondo rustico" di Guido Bianchi e Stefania Avoni, una guida completa che fornisce un'analisi dettagliata degli aspetti legali e fiscali del contratto preliminare, con un focus specifico sulle peculiarità dei fondi rustici.