La disciplina della prelazione agraria, prevista dalla L. n. 590/1965 ed integrata dalla L. n. 817/1971, attribuisce all’affittuario coltivatore diretto e al proprietario confinante un diritto di preferenza nell’acquisto del fondo rustico, subordinato a tassativi requisiti soggettivi e oggettivi. La natura eccezionale della disciplina esclude interpretazioni estensive, limitando il diritto ai soli terreni aventi destinazione agricola.

La giurisprudenza di legittimità è intervenuta ripetutamente per chiarire le disposizioni in materia di prelazione agraria; in particolare la Suprema Corte (Cass. civ., ordinanza n. 27986/2023) ha precisato che in caso di fondi a destinazione mista, la prelazione è esercitabile solo sulla porzione agricola. Inoltre, i giudici di merito (Tribunale di Venezia, sentenza n. 4152/2025) ha ribadito la perentorietà del termine relativo al pagamento del prezzo da parte del coltivatore diretto che ha esercitato il diritto di prelazione, escludendo la validità degli accordi dilatori e configurando la nullità dell’acquisto in caso di violazione.

Di rilievo anche la recente giurisprudenza (Cass. civ., ordinanza n. 1519/2026) ha escluso il diritto di riscatto in capo a chi acquisisca la qualifica di confinante dopo il preliminare, affermando che i requisiti devono sussistere sin dalla nascita del rapporto obbligatorio.  

Prelazione agraria dell’affittuario coltivatore diretto: quadro normativo e requisiti

Il diritto di prelazione agraria dell’affittuario coltivatore diretto è riconosciuto e disciplinato dalla L. n. 590 del 1965. L’art. 8 della normativa in esame prevede che l’affittuario, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione sul fondo rustico oggetto del trasferimento, a titolo oneroso o concessione in enfiteusi, purché sussistano i seguenti requisiti:

• coltivi il fondo da almeno due anni;
• non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria;
• il fondo per il quale si intende esercitare la prelazione, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà o enfiteusi, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

La prelazione agraria presuppone, quindi, l’alienazione a titolo oneroso di un fondo rustico, attribuendo al titolare del diritto la facoltà di sostituirsi al terzo acquirente alle medesime condizione pattuite tra le parti. Sul piano oggettivo, il carattere eccezionale della normativa in esame impedisce un’interpretazione estensiva del concetto di “fondo rustico”, escludendo quindi le porzioni di terreno che abbiano destinazione edilizia, industriale o turistica. Ne consegue che, nel caso di alienazione di un fondo destinata solo in parte a scopi agricoli, il coltivatore diretto potrà esercitare il suo diritto di prelazione o di riscatto alla sola parte del fondo che abbia tale destinazione (Sul punto, Cass. civ., ordinanza n. 27986 del 04/10/2023).

Per permettere l’esercizio di prelazione agraria, il proprietario del fondo deve notificare con lettera raccomanda all’affittuario coltivatore diretto la proposta di alienazione, con l’allegazione del contratto preliminare di compravendita, e l’indicazione del nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre clausole pattuite.

Il coltivatore diretto può esercitare il diritto di prelazione entro 30 giorni dalla notifica della proposta da parte del proprietario.

Se il proprietario non provvede alla notifica della proposta di vendita del fondo rustico o il prezzo indicato nel preliminare di vendita è superiore respetto a quello risultante dal contratto di compravendita, l’affittuario ha diritto a riscattare il fondo entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita nei registri immobiliari.

Nel caso di vendita di un fondo rustico coltivato da una pluralità di affittuari, la prelazione deve essere esercitata da tutti congiuntamente. Qualora, alcune parti abbiano espressamente rinunciato al diritto (se entro 15 giorni dalla notifica della proposta di alienazione, non hanno comunicato agli altri affittuari l’intenzione di esercitare il diritto), la prelazione può essere esercitata congiuntamente dagli altri affittuari, purché la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacità lavorativa delle loro famiglie.

Il diritto di prelazione può essere esercitato solo nel caso di alienazione a titolo oneroso, pertanto è escluso nel caso di donazioni o successione ereditaria. Inoltre il diritto di prelazione deve essere escluso nel caso di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento e espropriazione per pubblica utilità.

Pagamento del prezzo da parte del coltivatore diretto che ha esercitato il diritto di prelazione

L’art. 8, comma IV, L. n. 590/1965 prevede che nel caso di esercizio del diritto di prelazione, il versamento del prezzo d’acquisto del fondo rustico deve essere effettuato entro 6 mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall’avvenuta notifica da parte del proprietario. Nei casi in cui il pagamento del prezzo è differito, il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento.

Il termine per il pagamento del prezzo è perentorio, non è rimessa alla volontà delle parti la pattuizione di un termine dilatorio, ciò tutela l’interesse contrapposto del terzo promittente all’acquisto.

I giudici di merito, con sentenza n. 4152 del 5 settembre 2025 del Tribunale di Venezia, hanno negato la validità degli accordi sopravvenuti tra venditore e prelante per il differimento dei termini di pagamento. Pertanto, l’esercizio del diritto di prelazione da parte di un soggetto a cui mancano i requisiti soggettivi o oggettivi previsti per legge per il riconoscimento del diritto stesso o che sia decaduto per non aver pagato il prezzo entro il termine di legge, comporta la nullità dell’acquisto per contrarietà a norme imperative di legge. Tale nullità può essere fatta valere da parte da chi ha stipulato un preliminare di compravendita, il quale può agire ex art. 2932 Codice Civile per l’esecuzione del contratto ed il trasferimento della piena proprietà del fondo.

Prelazione agraria del confinate coltivatore diretto: quadro normativo e requisiti

Al proprietario coltivatore diretto del terreno confinante è riconosciuto il diritto di prelazione dall’art. 7, L. n. 817/1971 che estende l’applicazione della disciplina prevista dall’art. 8, L. n. 590/1965 anche al proprietario confinante del fondo rustico, oltre che all’imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola e proprietario di terreni confinanti con i fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non vi siano insediati mezzadri, coloni e affittuari.

L’individuazione dei fondi confinanti ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione è stata oggetto di numerose pronunce giurisprudenziali al fine di definire un criterio univoco. In particolare, l’art. 7, L. n. 817/1971 deve essere interpretato sulla base di un criterio di continuità fisica e materiale, per contatto reciproco lungo una linea di demarcazione, senza che tale requisito sia ampliato alla continuità funzionale, ovvero di fondi materialmente separati ma idonei ad essere accorpati in un’unica azienda agraria.  

I titolari del diritto di prelazione, oltre al coltivatore diretto in qualità di affittuario e al proprietario del fondo confinate, sono stati successivamente estesi anche:

• all’imprenditore agricolo professionale iscritto alla gestione agricola dell’INPS ( 1, comma 3, della L. n. 154/2016);
• alle società agricole di persone, nel caso in cui almeno la metà dei soci abbia la qualifica di coltivatore diretto risultante dall’iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese, ai sensi dell’art. 2188 Codice Civile;
• alle società cooperative agricole di coltivatori della terra (art. 16, L. n. 817/1971);
• alle cooperative di imprenditori agricoli, che utilizzano prevalentemente prodotti dei soci o forniscono prevalentemente beni o servizi ai soci, quando almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto (art. 7ter, D. Lgs. n. 91/2014).

Di conseguenze, sono escluse dal diritto di prelazione le società di capitali, anche quando l’amministratore sia imprenditore agricolo professionale, iscritto alla gestione INPS.

Nel caso di concorso del diritto di prelazione di più proprietari di altrettanti fondi confinanti, con la Legge del 15 marzo 2024, n. 36 è stato modificato l’assetto normativo in esame, al fine di promuovere l’imprenditoria giovanile in agricoltura. In particolare, all’art. 2, comma 1 della predetta normativa stabilisce che in presenza di più confinanti hanno preferenze nell’esercizio di prelazione:

• l’imprenditore agricolo di età superiore a 18 anni e inferiore a 41 anni compiuti;
• le società di persone e le società cooperative in cui almeno la metà dei soci rientri nella medesima fascia anagrafica.

La prelazione per le imprese agricole “giovanili”

Con la Legge 15 marzo 2024, n. 36, recante “Disposizioni per la promozione dell’imprenditoria giovanile in agricoltura”, il legislatore ha introdotto una novità significativa, destinata a incidere sul sistema delle prelazioni agrarie.

L’art. 8 della legge dispone infatti che, nel caso di più soggetti confinanti, siano preferiti quelli individuati dall’art. 2, comma 1, della medesima legge, ossia:

• imprenditori agricoli individuali di età compresa tra 18 e 41 anni (lett. a);
• società di persone e cooperative in cui almeno la metà dei soci siano imprenditori agricoli nella stessa fascia d’età (lett. b);
• società di capitali in cui almeno la metà del capitale sociale sia detenuta da imprenditori agricoli tra i 18 e i 41 anni (lett. c).

Il momento in cui sorge il diritto di riscatto agrario (Cass. civ., ordinanza n. 1519 del 23 gennaio 2026)

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 1519 del 23 gennaio 2026, è intervenuta sulla questione giuridica concernente l’individuazione del momento rilevante ai fini della verifica della sussistenza delle condizioni di legge per l’esercizio del diritto di prelazione e del diritto di riscatto agrario da parte dei proprietari acquirenti del fondo confinante oggetto di compravendita.

La vicenda da cui trae origine la pronuncia giurisprudenziale riguarda la domanda giudiziale di due coniugi, i quali sono divenuti comproprietari di un fondo rustico nel periodo intermedio tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo. La Suprema Corte è intervenuta sulla questione per chiarire se sussiste il diritto di riscatto del confinante, a condizione che sussistano i requisiti oggettivi e soggettivi del diritto di prelazione agraria.

Il rapporto esistente tra il diritto di prelazione e l’esercizio dell’azione di riscatto agrario era già stato esaminato dalle Sezioni Unite, con sentenza n. 3654 del 21 giugno 1984, le quali avevano chiarito che i due diritti sono considerati come distinti ma strumentalmente collegati alla medesima finalità giuridica.  In particolare, il riscatto agrario è stato predisposto come rimedio esercitabile da parte del coltivatore diretto, nel caso in cui non sia messo nelle condizioni per l’esercizio del diritto di prelazione (ad esempio nel caso di mancata notifica della proposta di alienazione o di indicazione di un prezzo superiore). Pertanto, il diritto di riscatto agrario è alternativo e sostitutivo rispetto al diritto di prelazione e non è considerato un diritto autonomo. Sul punto, le Sezioni Unite hanno chiarito che il diritto di riscatto consente al proprietario del bene di riacquistare la medesima posizione che avrebbe potuto esercitare nel caso in cui fosse stato messo nelle medesime condizioni per l’esercizio del diritto di prelazione agraria.

All’esito di un approfondimento dei precedenti orientamenti giurisprudenziali, la Suprema Corte ha espresso il principio per cui il diritto di riscatto non spetta al proprietario coltivatore diretto, qualora abbia acquistato la proprietà in un periodo successivo rispetto alla stipula del contratto preliminare di vendita, in quanto il diritto di prelazione non era esercitabile nel momento in cui è sorto il rapporto obbligatorio. Pertanto, il diritto di riscatto non insorge ex novo in capo a colui che non aveva diritto a ricevere la proposta di acquisto per l’esercizio della prelazione.

Ne consegue che, le condizioni e i presupposti per l’esercizio del diritto di prelazione agraria devono sussistere nel momento in cui il fondo viene concesso in vendita e devono mantenersi fino a quando il fondo viene definitivamente alienato e diventa recuperabile solamente con diritto di riscatto.

 

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