La disciplina della prelazione agraria, prevista dalla L. n. 590/1965 ed integrata dalla L. n. 817/1971, attribuisce all’affittuario coltivatore diretto e al proprietario confinante un diritto di preferenza nell’acquisto del fondo rustico, subordinato a tassativi requisiti soggettivi e oggettivi. La natura eccezionale della disciplina esclude interpretazioni estensive, limitando il diritto ai soli terreni aventi destinazione agricola.

La giurisprudenza di legittimità è intervenuta ripetutamente per chiarire le disposizioni in materia di prelazione agraria; in particolare la Suprema Corte (Cass. civ., ordinanza n. 27986/2023) ha precisato che in caso di fondi a destinazione mista, la prelazione è esercitabile solo sulla porzione agricola. Inoltre, i giudici di merito (Tribunale di Venezia, sentenza n. 4152/2025) hanno ribadito la perentorietà del termine relativo al pagamento del prezzo di acquisto da parte del soggetto che ha esercitato il diritto di prelazione, escludendo la validità degli accordi dilatori e configurando la nullità dell’acquisto in caso di violazione.

Di rilievo anche la recente giurisprudenza (Cass. civ., ordinanza n. 1519/2026) ha escluso il diritto di riscatto in capo a chi acquisisca la qualifica di proprietario confinante coltivatore diretto  o di imprenditore agricolo professionale dopo la notifica del preliminare, affermando che i requisiti devono sussistere sin dalla nascita del rapporto obbligatorio.  

Prelazione agraria dell’affittuario coltivatore diretto: quadro normativo e requisiti

Il diritto di prelazione agraria dell’affittuario coltivatore diretto è riconosciuto e disciplinato dalla L. n. 590 del 1965. L’art. 8 della normativa in esame prevede che l’affittuario, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione sul fondo rustico oggetto del trasferimento, a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi, purché sussistano i seguenti requisiti:

• coltivi il fondo da almeno due anni;
• non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile superiore a lire mille (0,50 euro), salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria;
• il fondo per il quale si intende esercitare la prelazione, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà o enfiteusi, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

La prelazione agraria presuppone, quindi, l’alienazione a titolo oneroso di un fondo rustico, attribuendo al titolare del diritto la facoltà di sostituirsi al terzo acquirente alle medesime condizioni pattuite tra le parti. Sul piano oggettivo, il carattere eccezionale della normativa in esame impedisce un’interpretazione estensiva del concetto di “fondo rustico”, escludendo quindi le porzioni di terreno che abbiano destinazione edilizia, industriale o turistica. Ne consegue che, nel caso di alienazione di un fondo destinato solo in parte a scopi agricoli, l'affittuario coltivatore diretto potrà esercitare il suo diritto di prelazione o di riscatto sulla sola parte del fondo che abbia tale destinazione (Sul punto, Cass. civ., ordinanza n. 27986 del 04/10/2023).

Per permettere l’esercizio della prelazione agraria, il proprietario del fondo deve notificare con lettera raccomandata all’affittuario coltivatore diretto la proposta di alienazione, con l’allegazione del contratto preliminare di compravendita, in cui verranno indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre clausole pattuite.

L'affittuario coltivatore diretto può esercitare il diritto di prelazione entro 30 giorni dalla notifica della proposta di vendita da parte del proprietario.

Se il proprietario non provvede alla notifica della proposta di vendita del fondo rustico o il prezzo indicato nel preliminare di vendita è superiore rispetto a quanto risultante dal contratto definitivo di compravendita, l’affittuario coltivatore diretto ha diritto a riscattare il fondo entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita nei pubblici registri immobiliari.

Nel caso di vendita di un fondo rustico coltivato da una pluralità di affittuari, la prelazione deve essere esercitata da tutti congiuntamente. Qualora, alcuni tra gli aventi diritto abbiano espressamente rinunciato ad esercitare il diritto di prelazione (si considera rinunciato l'avente titolo che entro 15 giorni dalla notifica della proposta di alienazione, non ha comunicato agli altri affittuari l’intenzione di esercitare il diritto), la prelazione può essere esercitata congiuntamente dagli altri affittuari, purché la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacità lavorativa delle loro famiglie, come espressamente sancito dall'art. 8, comma nove, della Legge 590/1965. Questo principio di carattere generale vale nella misura in cui l'intero fondo non sia divisibile in appezzamenti dotati di una propria autonomia e indipendenza. Ove, invece, il fondo sia scomponibile in porzioni distinte e autonome, anche dal punto di vista economico, ciascun affittuario coltivatore diretto può esercitare la prelazione anche solo sulla porzione dal medesimo condotta in affitto.

Il diritto di prelazione può essere esercitato solo nel caso di alienazione a titolo oneroso, pertanto è escluso nel caso di donazioni o successione ereditaria. Inoltre il diritto di prelazione deve essere escluso nel caso di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento e espropriazione per pubblica utilità.

Pagamento del prezzo da parte dell'affittuario coltivatore diretto che ha esercitato il diritto di prelazione

L’art. 8, comma V, L. n. 590/1965 prevede che nel caso di esercizio del diritto di prelazione, il versamento del prezzo d’acquisto del fondo rustico deve essere effettuato entro 6 mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall’avvenuta notifica da parte del proprietario della proposta di vendita. Nei casi in cui il pagamento del prezzo è differito, il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento.

Il termine per il pagamento del prezzo è perentorio, non è rimessa alla volontà delle parti la pattuizione di un termine dilatorio e ciò tutela l’interesse contrapposto del terzo promissario acquirente.

I giudici di merito, con sentenza n. 4152 del 5 settembre 2025 del Tribunale di Venezia, hanno negato la validità degli accordi sopravvenuti tra venditore e prelazionante per il differimento dei termini di pagamento. Pertanto, l’esercizio del diritto di prelazione da parte di un soggetto a cui mancano i requisiti soggettivi o oggettivi previsti per legge per il riconoscimento del diritto stesso o che sia decaduto per non aver pagato il prezzo entro il termine di legge, comporta la nullità dell’acquisto per contrarietà a norme imperative di legge. Tale nullità può essere fatta valere da parte del terzo che ha stipulato il preliminare di compravendita, il quale può agire ex art. 2932 Codice Civile per l’esecuzione del contratto non concluso ed il trasferimento a suo favore della piena proprietà del fondo.

Prelazione agraria del proprietario confinante: quadro normativo e requisiti

Al proprietario del terreno confinante che sia coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale iscritto alla previdenza agricola è riconosciuto il diritto di prelazione dall’art. 7, L. n. 817/1971 che estende l’applicazione della disciplina prevista dall’art. 8, L. n. 590/1965 anche alla prelazione del proprietario confinante.

La prelazione del proprietario confinante, tuttavia, ha carattere residuale in quanto trova applicazione allorquando sul fondo posto in vendita non sia insediato un affittuario coltivatore diretto in forza di un regolare contratto di affittanza agraria.

L’individuazione dei fondi confinanti ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione è stata oggetto di numerose pronunce giurisprudenziali al fine di definire un criterio univoco. L'orientamento giurisprudenziale che alla fine ha prevalso in materia applica il criterio di continuità fisica e materiale, precisando che tra il fondo posto in vendita e quello confinante deve esservi un contatto reciproco lungo una comune linea di demarcazione. L'orientamento giurisprudenziale minoritario, al contrario, riteneva sufficiente una continuità funzionale riconoscendo una continuità anche in presenza di fondi materialmente separati ma idonei ad essere accorpati in un’unica azienda agraria.  

Altri soggetti aventi diritto di prelazione

Il diritto di prelazione, oltre al coltivatore diretto in qualità di affittuario e al proprietario del fondo confinante coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, è stato successivamente esteso anche:

• alle società agricole di persone, nel caso in cui almeno la metà dei soci abbia la qualifica di coltivatore diretto risultante dall’iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese, ai sensi dell’art. 2188 Codice Civile;
• alle società cooperative agricole di coltivatori della terra (art. 16, L. n. 817/1971);
• alle cooperative di imprenditori agricoli, che utilizzano prevalentemente prodotti dei soci o forniscono prevalentemente beni o servizi ai soci, quando almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto (art. 7ter, D. Lgs. n. 91/2014).

Di conseguenza, sono escluse dal diritto di prelazione le società di capitali, anche quando l’amministratore sia imprenditore agricolo professionale, iscritto alla gestione INPS, in quanto non espressamente contemplate dal Legislatore tra gli aventi diritto.

Tuttavia, nel caso di concorso del diritto di prelazione di più proprietari  confinanti, con la Legge del 15 marzo 2024, n. 36 è stato modificato l’assetto normativo in esame, al fine di promuovere l’imprenditoria giovanile in agricoltura. In particolare, l'art. 8, primo comma della Legge 36/2024 stabilisce che in presenza di più confinanti hanno preferenza nell’esercizio del diritto di prelazione i soggetti di cui all'art. 2, primo comma, della medesima disposizione normativa, nel rispetto del seguente ordine:

• l’imprenditore agricolo di età superiore a 18 anni e inferiore a 41 anni compiuti;
• le società di persone e le società cooperative in cui almeno la metà dei soci sia costituita da imprenditori agricoli di età superiore a 18 anni e inferiore a 41 anni compiuti;
• società di capitali in cui almeno la metà del capitale sociale sia sottoscritta da imprenditori agricoli di età superiore a 18 e inferiore a 41 anni compiuti ed in cui gli organi di amministrazione siano composti, per almeno la metà, dai medesimi soggetti.

Appare ictu oculi come a seguito dell'entrata in vigore della legge sull'imprenditoria giovanile anche le società di capitali in possesso dei requisiti sopra richiamati possano, in presenza di più soggetti confinanti, essere incluse nel novero degli aventi diritto di prelazione diversamente di quanto accadeva in passato.

Il momento in cui sorge il diritto di riscatto agrario (Cass. civ., ordinanza n. 1519 del 23 gennaio 2026)

La Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 1519 del 23 gennaio 2026, è intervenuta sulla questione giuridica concernente l’individuazione del momento rilevante ai fini della verifica della sussistenza delle condizioni di legge per l’esercizio del diritto di prelazione e del diritto di riscatto agrario da parte dei proprietari acquirenti del fondo confinante oggetto di compravendita.

La vicenda da cui trae origine la pronuncia giurisprudenziale riguarda la domanda giudiziale di due coniugi, i quali sono divenuti comproprietari di un fondo rustico nel periodo intermedio tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo. La Suprema Corte è intervenuta sulla questione per chiarire se sussiste il diritto di riscatto del proprietario confinante in questa specifica ipotesi, naturalmente a condizione che sussistano gli ulteriori requisiti oggettivi e soggettivi previsti per legge.

Il rapporto esistente tra il diritto di prelazione e l’esercizio dell’azione di riscatto agrario era già stato esaminato dalle Sezioni Unite, con Sentenza n. 3654 del 21 giugno 1984, le quali avevano chiarito che i due diritti sono considerati come distinti ma strumentalmente collegati alla medesima finalità giuridica.  In particolare, il riscatto agrario è stato predisposto come rimedio esercitabile da parte dell'avente diritto, nel caso in cui non sia stato messo nelle condizioni per l’esercizio del diritto di prelazione (ad esempio nel caso di mancata notifica della proposta di alienazione o di indicazione di un prezzo superiore rispetto a quello effettivamente pattuito per la vendita del terreno). Pertanto, il diritto di riscatto agrario "costituisce  uno "strumento surrogatorio" per il conseguimento delle medesime finalità cui mira il diritto di prelazione agraria". Sul punto, le Sezioni Unite hanno chiarito che il diritto di riscatto consente al retrattante di riacquistare la medesima posizione che avrebbe potuto esercitare nel caso in cui fosse stato messo nelle medesime condizioni per l’esercizio del diritto di prelazione agraria.

All’esito di un approfondimento dei precedenti orientamenti giurisprudenziali, la Suprema Corte ha espresso il principio per cui il diritto di riscatto non spetta al proprietario confinante, qualora abbia acquistato la proprietà del terreno a confine in un periodo successivo rispetto alla stipula del contratto preliminare di vendita, in quanto il diritto di prelazione non era esercitabile nel momento in cui è sorto il rapporto obbligatorio. Pertanto, il diritto di riscatto non insorge ex novo in capo a colui che non aveva diritto a ricevere la proposta di acquisto per l’esercizio della prelazione.

Ne consegue che, le condizioni e i presupposti per l’esercizio del diritto di prelazione agraria devono sussistere nel momento in cui il fondo viene concesso in vendita e devono mantenersi fino a quando il fondo viene definitivamente alienato e diventa recuperabile solamente con diritto di riscatto.

 

Approfondisci il tema e scopri le principali novità nel Webinar "Prelazione agraria e PPC tra nuove criticità e questioni controverse nei trasferimenti dei terreni"