Per la qualificazione di un area edificabile già l’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica determina, di per sé, l’incremento di valore venale dell’area, “senza che assumano alcun rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata approvazione o la modificazione dello strumento urbanistico, in quanto la valutazione del bene deve essere compiuta in riferimento al momento del suo trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, avente carattere istantaneo (Cass., sez. U. 30 novembre 2006, n. 2505; v. anche Cass. 10 agosto 2016, n. 16936; Cass. 20 novembre 2014, n. 24961)”.