L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, fornisce un quadro sulla detrazione del 110% per le spese relative agli interventi di risparmio energetico “qualificato” e riduzione del rischio sismico, sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Soggetti beneficiari

I beneficiari del superbonus sono i condomìni, le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, gli Istituti autonomi case popolari, le cooperative di abitazione a proprietà indivisa, le ONLUS, le associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nell’apposito registro, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Al riguardo, la Circolare evidenzia che, con l’espressione “persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni” si intendono i contribuenti persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni, se le spese sono sostenute sugli immobili appartenenti alla sfera “privata” dei contribuenti.

Sono quindi esclusi dalla detrazione gli interventi realizzati “su unità immobiliari non residenziali” (e comunque destinate ad attività economiche), gli imprenditori individuali, gli esercenti arti e professioni in quanto titolari di redditi d’impresa. Tuttavia, anche per gli immobili strumentali, tali soggetti possono fruire del superbonus per le spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici in condomini residenziali, qualora gli stessi partecipino alla ripartizione delle predette spese in qualità di condòmini.

I contribuenti persone fisiche possono beneficiare del superbonus per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari, a meno che le spese siano effettuate per le parti comuni dell’edificio. Infatti, la norma non indica limitazioni in relazione al numero delle unità immobiliari per le quali sia possibile detrarre i costi per le quote di spese condominiali.

Nella Circolare viene inoltre chiarito che la maxi-agevolazione non spetta per gli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio, interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.

Interventi ammessi

Gli interventi ammessi sono quelli che assicurano, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

Gli interventi devono essere realizzati:

• su parti comuni di edifici residenziali in “condominio”;
• su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze;
• su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, all'interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze;
• su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

L’agevolazione non può essere chiesta, invece, per interventi effettuati su unità immobiliari residenziali appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli).

Secondo questa interpretazione:

• se l’edificio condominiale è residenziale, il superbonus al 110% spetta anche ai proprietari o detentori di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per interventi sulle parti comuni;
• se non è residenziale, il superbonus spetta solo ai proprietari o detentori delle unità immobiliari residenziali che sostengono le spese per interventi sulle parti comuni.

Per quanto riguarda gli interventi trainanti, l’Agenzia chiarisce che “le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi trainanti dovranno essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e dell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti”.

In merito al sostentamento della spesa, l’Agenzia evidenzia che per i soggetti esercenti attività di impresa si applica il criterio di competenza, anche per le imprese minori di cui all’art. 66 del TUIR che determinano il reddito sulla base del regime di cassa.

Per i soggetti diversi dalle imprese individuali, dalle società e dagli enti commerciali, ai fini dell'imputazione al periodo d'imposta, per le spese sostenute in relazione ad interventi sulle parti comuni degli edifici rileva la data del bonifico effettuato dal condominio, indipendentemente dalla data di versamento della rata condominiale da parte del singolo condomino.

“Ad esempio, nel caso di bonifico eseguito dal condominio dopo il 1° luglio 2020, danno diritto al superbonus anche le rate versate dal condomino nel 2019, nel 2020 e nel 2021 se in data antecedente alla scadenza dei termini della presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al 2020”.

Calcolo delle soglie massime

L’Agenzia, nella Circolare, dà una lettura inattesa, e di maggior favore per il contribuente, alle soglie massime di spesa. Infatti, nonostante le disposizioni legislative parlino di soglie massime, da moltiplicare per il numero di unità immobiliari, di 40.000 e 20.000 euro per edifici da due a otto unità e di 30.000 e 15.000 euro per edifici oltre otto unità, l’Agenzia afferma che un edificio composto da quindici unità avrà una soglia massima di spesa pari a 530.000 euro, calcolato moltiplicando:

• 40.000 euro per otto (320.000 euro);
• 30.000 euro per sette (210.000 euro). 

Stando all’esempio fornito dall’Agenzia, sembra quindi che le soglie massime siano da applicarsi “per scaglioni”.

In conclusione, nonostante la guida pubblicata il mese scorso e le indicazioni fornite nelle 46 pagine della Circolare 24/E, restano ancora degli interrogativi sulle molteplici casistiche che possono essere oggetto o meno del superbonus. Pertanto, saranno necessari ulteriori chiarimenti in grado di sciogliere i dubbi dei contribuenti.