Come noto, per usufruire delle detrazioni “edilizie” previste dall’articolo 121 del D.L. 34/2020, è necessario effettuare una “comunicazione” all’Agenzia delle Entrate al fine di evidenziare l’esercizio dell’opzione tra lo sconto sul corrispettivo e la cessione del credito di imposta corrispondente.

Con il Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 283847, sono state previste le disposizioni attuative agli artt. 119 e 121 del D.L. 34/2020, convertito con modificazioni nella Legge 17 luglio 2020, n. 77, recanti le istruzioni ed il “modello di comunicazione” dell’opzione esercitata.

Come e quando predisporre la “comunicazione”?

In primo luogo, definiamo chi è tenuto alla trasmissione della “comunicazione” di cui all’oggetto:

• nel caso si tratti di interventi eseguiti su unità immobiliari, l’onere della trasmissione spetterà al beneficiario dell’agevolazione;
• nel caso gli interventi si riferiscano a parti comuni degli edifici, spetterà all’Amministratore di condominio predisporre la trasmissione del modello comunicativo.

Relativamente alle tempistiche, precisiamo che la “comunicazione” potrà essere trasmessa all’Agenzia delle Entrate a partire dal prossimo 15 ottobre; inoltre, le modalità consentite, prevedono il solo utilizzo delle vie telematiche mediante il servizio web disponibile nel sito internet dell’Agenzia delle Entrate, oppure mediante i canali telematici della medesima Agenzia, anche usufruendo di apposito intermediario abilitato di cui all’art. 3, comma 3 del D.P.R. 22 luglio 1998, n. 322 e successive modificazioni.

Nel rimandarvi ad una lettura puntuale delle istruzioni di compilazione del modello di comunicazione presenti nel Provvedimento n. 283847/2020, riportiamo, di seguito, alcune considerazioni operative.

Compensazione dei crediti ed esercizio del diritto d’opzione

Fermo restando che la compensazione dei crediti di imposta che saranno traslati in capo ai fornitori e cessionari decorrerà a partire dal 1° gennaio 2021, precisiamo come esercitare il cosiddetto diritto d’opzione.

Tale diritto ha natura individuale, pertanto, ogni condomino, in relazione alla propria quota di spesa sostenuta, ha il diritto di decidere: se esercitare l’opzione che prevede lo “sconto sul corrispettivo”, scegliere la “cessione del credito” oppure, non compilando il Modello in oggetto, utilizzare direttamente la detrazione.

Ulteriore conforto nel definire individuale l’esercizio del diritto d’opzione, viene trovato nell’enunciato della Risoluzione Ministeriale n. 49/E del 1° settembre 2020, ove è precisato che, in presenza di interventi che rientrano nell’ambito di applicazione di due diverse detrazioni “edilizie”, il “diritto individuale” del singolo condomino comprende anche la possibilità di scegliere “a monte” di quale detrazione “edilizia” si intende fruire.

Come già precisato, se gli interventi effettuati interessano parti comuni di edifici condominiali, la “comunicazione” risulta di competenza dell’amministratore condominiale, nel caso ciò non avvenga le opzioni esercitate risultano inefficaci nei confronti dell’Agenzia delle Entrate. A supporto di quanto sopra, ci soccorre la lettera a) del punto 4.8 del Provvedimento n. 283847/2020, in quanto stabilisce che, nell’eventualità in cui i dati della cessione del credito non risultino già indicati nella delibera condominiale, sarà compito del condomino beneficiario comunicare, tempestivamente, all’Amministratore di condominio l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, evidenziando, oltre al proprio codice fiscale, l’ammontare del credito ceduto ed il codice fiscale del cessionario (nel caso di mancanza dell’amministratore di condominio - articolo 1129 c.c., i suddetti dati andranno comunicati al cosiddetto “condomino incaricato”.

Esercizio differito dell’opzione

Dal coordinato disposto dei punti 1.4, 4.1 e 4.3 del Provvedimento n. 283487/2020 si evince che, in deroga all’ordinaria procedura, il singolo condomino, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario autorizzato, dovrà presentare la “comunicazione” relativa alla cessione del credito d’imposta riguardante interventi che hanno avuto per oggetto parti comuni di edifici condominiali nel caso in cui ricorra la fattispecie dell’esercizio “differito” dell’opzione. Più specificatamente, deve trattarsi dell’esercizio dell’opzione in relazione alle quote annuali residue delle detrazioni godute solo in parte dal beneficiario (attraverso lo scomputo diretto dalla imposta lorda) e riferite alle spese sostenute nel biennio 2020-2021. Logicamente tale opportunità dovrà essere esercitata per tutte le rate residue ed è irrevocabile.

Definizione condomìni

Sempre ai fini dell’individuazione della titolarità dell’invio della “comunicazione”, analizziamo una ulteriore “particolare” fattispecie alla luce di quanto riportato nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate dell’8 agosto 2020 n. 24, la quale, al paragrafo 1.1, fornisce la definizione dei “condomìni”.

Come specificato in precedenza, se gli interventi oggetto della “comunicazione” sono effettuati su parti comuni dell’edificio, la trasmissione della stessa spetta al condominio, sempre che sull’edificio insista una proprietà condominiale delle parti comuni. Diversamente, nel caso l’intervento sulle parti comuni venga effettuato dall’unico proprietario (o da comproprietari) di tutte le proprietà immobiliari che compongono l’edificio, non si è in presenza di un condominio: pertanto la “comunicazione” dovrà essere trasmessa individualmente dal beneficiario che ha sostenuto le spese o da un suo rappresentante.