Con l’articolo 24 del D.L. n. 23 dell’8 aprile 2020, sono stati sospesi, per il periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, i termini previsti dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986 riguardanti le agevolazioni “prima casa”, nonché i termini individuati dall’articolo 7 della Legge 23 dicembre 1998, n. 448, che disciplina il credito d’imposta in caso di riacquisto della “prima casa”.

A conferma di quanto sopra riportato, citiamo anche le due Risposte dell’Agenzia delle Entrate agli Interpelli n. 310 del 4 settembre 2020 e n. 345 dell’11 settembre 2020.

Termini soggetti al provvedimento sospensivo

In primo luogo, analizziamo quali termini temporali hanno subìto la sospensione di cui alla premessa.

La Nota II-bis, all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986, stabilisce che l’imposta di registro agevolata (2%), prevista per l’acquisto della “prima casa”, si applica al ricorrere dell’osservanza di determinate condizioni temporali:

• il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato, che decorre dal giorno dell’acquisto agevolato;
• il termine di un anno (decorrente dall’acquisto agevolato) per l’alienazione della “vecchia” prima casa, nel caso in cui, al momento dell’acquisto, il contribuente fosse ancora titolare di diritti reali su una abitazione già acquistata con il beneficio;
• il termine di un anno per l’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, per evitare la decadenza dal beneficio goduto in relazione a un immobile, alienato prima di cinque anni (termine decorrente dalla data dell’alienazione avvenuta entro il lustro). 

L’articolo 7 della Legge 23 dicembre 1998, n. 448, prevede la possibilità di utilizzare un credito d’imposta (determinato nell’ammontare) al ricorrere di determinate condizioni temporali:

• il termine di un anno per il riacquisto, a qualsiasi titolo, di un nuovo immobile per il quale siano previste le condizioni agevolative riservate alla “prima casa” già usufruite in precedenza.

Definizione ed applicazione del provvedimento sospensivo

Il provvedimento sospensivo trae la sua origine dal fatto che, durante il periodo dell’emergenza sanitaria COVID-19 (lockdown), tutti i contribuenti versavano nella materiale impossibilità di adempiere qualsivoglia pratica burocratica quale, ad esempio, il cambio di residenza, nonché effettuare compravendite immobiliari. Di conseguenza, la sospensione dei termini per il periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 dicembre 2020, consente di bloccare la decorrenza di un periodo che genera, di fatto, una situazione di vantaggio per il contribuente; in pratica, i termini grazie ai quali è possibile usufruire di una agevolazione fiscale, vengono allungati di oltre dieci mesi.

Il concetto sopra esposto risulterà maggiormente chiaro attraverso l’utilizzo di un esempio concreto.

Come noto, in base ai sensi del comma 4-bis della Nota II-bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 del 1986, il contribuente decade dalle agevolazioni fiscali, in relazione al nuovo acquisto immobiliare, se non vende entro l'anno l'abitazione agevolata pre-posseduta, con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché di una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e degli interessi. Quindi, esemplificando, se Tizio, proprietario di “prima casa”, per la quale ha usufruito delle agevolazioni fiscali ad essa correlate, in data 23 maggio 2019 acquista una nuova abitazione da adibire a nuova “prima casa”, se vuole usufruire nuovamente delle agevolazioni previste per tale tipologia abitativa, sarà tenuto a vendere la precedente abitazione entro il termine di un anno dal nuovo acquisto, quindi, normalmente, entro il 23 maggio 2020. Il provvedimento sospensivo, permetterà a Tizio di sospendere il decorso dell’anno al 23 febbraio 2020 (usufruiti nove mesi), consentendogli di ripartire per la conta dei restanti tre mesi dal 1° gennaio 2021. Il nuovo termine ultimo sarà il 31 marzo 2021.

Applicabilità agli atti imponibili ad IVA ed ai trasferimenti per successione e donazione

In base ai combinati disposti dei rinvii inseriti rispettivamente al n. 21 della Tabella A, parte II, allegata al D.P.R. 633/1972 (IVA) e all’articolo 69, comma 3 della Legge n. 342 del 21 novembre 2000 (successioni e donazioni), la sospensione dei termini opera anche quando le agevolazioni “prima casa” sono applicabili in tali ambiti.