Il comproprietario di un terreno edificabile, situato in un “piano urbanistico particolareggiato”, non può rinunciare pro quota al beneficio dell'aliquota all'1% e richiedere la riliquidazione delle imposte dovute per l'atto d'acquisto.

Con la Risposta n. 311 del 4 settembre 2020, l'Agenzia delle Entrate ha esaminato il caso di un contribuente comproprietario al 50% di un terreno edificabile, situato in un'area facente parte dei “piani urbanistici particolareggiati”, acquistato con aliquota agevolata dell’1% per l'imposta di registro e del 3% e dell'1% per quella ipotecaria e catastale.

Entrambi i proprietari dell’area, non essendo in condizione di terminare la costruzione entro il termine previsto dalle norme, vorrebbero mettere il fondo in vendita, ottenendo la riliquidazione delle imposte di registro, catastale ed ipotecarie versate, in relazione alla propria quota di proprietà.

L’Ufficio afferma che l’art. 1 della Tariffa, Parte I allegata al TUR, disponeva che “se il trasferimento ha per oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati, a condizione che l'intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro cinque anni dalla stipula dell'atto (...) 1%".

In relazione all'imposta di registro, l'aliquota dell'1% si applicava a condizione che l'intervento, cui era finalizzato il trasferimento, venisse completato entro cinque anni dalla stipula dell'atto (tale termine è stato, successivamente, modificato, fino a diventare di sei anni).

Questa misura di favore riguardava gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2013.

Attualmente, come chiarito dalla Risoluzione del 9 aprile 2014 n. 37/E, tale regime agevolato prevede il completamento della costruzione di edificio residenziale entro undici anni dall'acquisto.

Conseguentemente, la mancata edificazione nel termine di undici anni costituisce ipotesi di decadenza dal regime agevolato in parola e l'imposta di registro è dovuta con l'aliquota ordinaria e andrà versata al netto  di quella versata con l'aliquota agevolata, oltre agli interessi di mora (non si applicano sanzioni).

L’edificazione costituisce un fatto, ossia un elemento oggettivo, per il quale non si ritiene possibile ipotizzare una decadenza parziale dall'agevolazione, ovvero una rinuncia alla stessa, da parte di uno solo dei beneficiari comproprietari.

Pertanto, l’Agenzia delle Entrate non ritiene possibile rinunciare pro quota al beneficio e richiedere la riliquidazione delle imposte dovute per l'atto di acquisto, da parte di uno solo dei soggetti beneficiari del trattamento di favore.

Nella Risposta all’interpello, l’Agenzia delle Entrate conclude affermando che, qualora entrambi i beneficiari, ritenendo di trovarsi nelle condizioni di non poter completare l'edificazione, concordino nel voler rinunciare al beneficio, possono far rettificare l'atto di acquisto agevolato, con un nuovo atto integrativo in cui dichiarano di non poter assumere l'obbligo di completare la costruzione dell'immobile.

Il suddetto atto consentirebbe di procedere alla riliquidazione delle imposte dovute nella misura ordinaria. In tal caso, i contribuenti saranno tenuti al versamento della differenza tra l'imposta pagata nella misura agevolata e quella dovuta, oltre al pagamento degli interessi.