La Commissione Bilancio del Senato, in sede di conversione in Legge del Decreto n. 104 del 14 agosto 2020 (“Decreto Agosto”), recante misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia, ha apportato alcuni emendamenti che incidono sulle modalità operative proprie del Provvedimento che ha introdotto il “superbonus” del 110% (D.L. n. 34 del 19 maggio 2020).

In particolare, citiamo l’intervento riguardante la “maggioranza semplice” richiesta nelle assemblee condominiali per decidere se optare per la cessione del credito d’imposta o per lo sconto sul corrispettivo, la definizione di “accesso autonomo su strada”, nonché i limiti delle asseverazioni da presentare in caso di intervento sulle parti comuni degli edifici.

“Maggioranza semplice” per le assemblee condominiali

Con l’emendamento 63.7, è richiesta una “maggioranza semplice” non solo per deliberare gli interventi che possono fruire dell’agevolazione in questione, ma anche per scegliere se cedere a terzi il credito, ovvero usufruire dello stesso a titolo di sconto, da riportare nella fattura riferita al condominio (logicamente non si modifica la possibilità, in capo al singolo condòmino, di fruire direttamente della detrazione a lui spettante). Per raggiungere tale maggioranza basterà che gli intervenuti all’assemblea condominiale rappresentino almeno un terzo delle quote millesimali complessive riferite all’edificio. Lo stesso “quorum” sarà sufficiente per deliberare anche l’eventuale accensione di un prestito ponte, da richiedere presso un Istituto di credito, che permetta di procedere con i lavori durante il periodo d’attesa che intercorre con l’effettiva concessione del “superbonus”.

L’emendamento 63.13 precisa, inoltre, che le assemblee di condominio potranno realizzarsi anche utilizzando lo strumento della “videoconferenza”, ma solo a condizione che sussista il previo consenso da parte di tutti i condòmini, condizione, quest’ultima, di difficile realizzazione. Si precisa, comunque, che la norma non definisce le modalità da seguire per ottenere il consenso da parte dei condòmini, anche se la semplice telefonata, che non lascia una tracciabilità oggettiva, non sarà sufficiente per liberare l’amministratore dalle proprie responsabilità.

Accesso autonomo su strada

La problematica legata alla definizione dell’accesso autonomo su strada ha origini passate, in quanto il concetto di “autonomia funzionale” viene affrontato a seguito di una Interrogazione parlamentare volta a definirne i requisiti. A seguito di ciò si è stabilito che, per avere “autonomia funzionale”, l’edificio deve essere dotato di impianti autonomi (acqua, gas, elettricità, riscaldamento) e deve possedere “un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da un cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva”. Tale interpretazione, tuttavia, lasciava aperte alcune ipotesi (strade private in multiproprietà, terreni comuni, parcheggi) che, a seguito dell’emendamento 80.10, sono state affrontate e risolte. La definizione più sopra riportata viene, infatti, modificata come segue: “un accesso indipendente non comune (…) o giardino, anche di proprietà non esclusiva”. Così emendata, la definizione di “autonomia funzionale” acquisisce una nuova connotazione che ricomprende al proprio interno anche la fattispecie in cui, per arrivare alla strada pubblica, si debba attraversare un’area condominiale.  

Asseverazioni su parti comuni

Con l’intento di semplificare la presentazione dei titoli abitativi, relativi alle parti comuni di un edificio, per ottenere i benefici del “superbonus”, l’emendamento 80.10 ha precisato che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari (articolo 9-bis del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) e i relativi accertamenti allo sportello unico andranno riferiti “esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati”.

Questa precisazione consentirà di evitare che eventuali irregolarità, riscontrabili in singole unità immobiliari, vadano ad inficiare la regolarità autorizzativa riferita all’intervento complessivo realizzato sulle parti comuni.