Con la Risposta all’Interpello n. 419 del 29 settembre 2020, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito ad una domanda estremamente articolata, che rappresentava il caso di interventi edilizi effettuati su diverse unità immobiliari, a seguito dei quali si perveniva alla realizzazione di un edificio unifamiliare con unità pertinenziale autonomamente accatastata.

In tale ipotesi, l’Amministrazione Finanziaria, non ravvisando parti comuni di condominio, non ha consentito la fruizione della detrazione “ecosismabonus” per il numero degli immobili preesistenti, bensì ha previsto la disgiunzione delle singole detrazioni (“ecobonus” e “sismabonus”). 

Risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 419 del 29 settembre 2020

Oggetto dell’Interpello sono due corpi di fabbrica adiacenti che l’istante intende acquistare, demolire e ricostruire. I fabbricati sono rappresentati da un immobile di categoria A/4 con relativa pertinenza C/6 e due fabbricati collabenti F/2 a destinazione produttiva (stalla e pollaio/basso comodo).

Il progetto di demolizione, con fedele ricostruzione del corpo di fabbrica principale, prevede:

• una ricostruzione con volumetria inferiore;
• un miglioramento sismico di almeno due classi;
• interventi di risparmio energetico;
• una fusione delle due unità immobiliari (A/4 ed F/2) in un’unica unità residenziale tale da essere considerato (dall’istante) un “mini condominio”;
• uno spostamento di sedime di 20 metri per rispettare le normative urbanistiche.

Il progetto di intervento sul secondo corpo di fabbrica prevede:

• un cambio di destinazione d’uso per la realizzazione di un garage doppio, operando sulle due unità immobiliari C/6 e F/2 autonomamente accatastate;
• un miglioramento sismico di almeno due classi.

A fronte di ciò, considerati i requisiti congiunti di riqualificazione energetica e antisismica, l’istante chiede di potere usufruire, per l’intervento relativo al corpo di fabbrica principale, della detrazione dell’85% prevista dall’”ecosismabonus” (articolo 14, comma 2-quater.1, del D.L. 4 giugno 2013, n. 90), per un tetto massimo pari a 272.000 euro (136.000 euro per due unità immobiliari).

Relativamente al secondo intervento di riqualificazione sismica (con riduzione di almeno 2 classi di rischio) riguardante il secondo corpo di fabbrica, dal quale le due unità immobiliari risulteranno accorpate per formare un’unità a destinazione “garage doppio”, l’istante chiede di potersi avvalere delle disposizioni previste dall’articolo 16 del D.L. 63/2013 (“sismabonus”), che prevedono una detrazione dell’80% su un tetto massimo riconosciuto pari 192.000 euro (96.000 euro per 2 unità immobiliari).

La Risposta dell’Agenzia delle Entrate a queste due richieste è risultata negativa, adottando, come chiave di lettura, la considerazione che gli interventi effettuati sulle quattro unità immobiliari sono volti alla realizzazione di un unico edificio unifamiliare dotato di proprie pertinenze.

Alla luce di ciò, l’Amministrazione Finanziaria ha precisato che l’edificio principale non potrà considerarsi un “mini condominio” (come ipotizzato dall’istante), in quanto, essendo costituito da una unità abitativa e dalle relative pertinenze, non sono ravvisabili le “parti comuni” richieste dalla norma.

L’istante non potrà fruire della detrazione “ecosismabonus”, ma potrà eventualmente applicare i benefici distinti delle detrazioni previste per gli interventi di riqualificazione energetica e antisismica disciplinati, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16 del Decreto Legge n. 63/2013. Logicamente, al fine di evitare sovrapposizioni oggettive, l’istante potrà avvalersi, per le medesime spese, soltanto dell’una o dell’altra agevolazione, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna di esse e contabilizzando separatamente le spese riferite ai due interventi.

Relativamente al secondo corpo di fabbrica, la realizzazione del doppio garage, anche se accatastato distintamente dall’edificio principale, appare, di fatto, una pertinenza propria dello stesso. Pertanto, alle spese sostenute potrà applicarsi l’agevolazione prevista dall’articolo 16 del D.L. n. 63/2013 (“sismabonus”), ma entro il limite di spesa di 96.000 euro previsto per l’unità immobiliare principale, poiché gli interventi realizzati non godono di un autonomo “plafond”.