La Legge di conversione del Decreto Rilancio ha portato una nuova proroga dei termini per accedere alla rivalutazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e agricoli, posseduti al 1° luglio 2020.

Ora, la rideterminazione del valore potrà essere effettuata a condizione che, entro il 15 novembre 2020:

• si effettui il versamento dell’imposta sostitutiva pari all’11%;
• venga redatta e giurata anche la perizia di stima.

Tale proroga è stata prevista dall’art. 137 del D.L. 34/2020 (convertito dalla Legge 77/2020) e si applica alle seguenti categorie di contribuenti:

• persone fisiche non esercenti attività d’impresa;
• società semplici, società e associazioni ad esse equiparate, ai sensi dell’art. 5 TUIR;
• enti non commerciali per quel che attiene alle attività non inerenti all’attività d’impresa;
• soggetti non residenti, privi di stabile organizzazione in Italia.

La rivalutazione ha lo scopo di neutralizzare o ridurre la plusvalenza imponibile ex articolo 67, lettere a) e b), del TUIR e può quindi riguardare non solo le aree edificabili e i terreni lottizzati, ma anche i terreni agricoli che possono generare imponibile, se ceduti entro cinque anni dall’acquisto.

Occorre precisare che la tassazione della plusvalenza opera in maniera differente a seconda dell’area in oggetto, infatti:

• per i terreni lottizzati, la plusvalenza è tassata integralmente nell’anno in cui si percepisce il corrispettivo e non è prevista la tassazione separata;
• anche per i terreni agricoli si applica la stessa tassazione prevista per i terreni lottizzati e l’imposta sostitutiva del 26% è consentita solo se espressamente richiesta e versata dal venditore al notaio al momento del rogito;
• per i terreni edificabili, invece, la plusvalenza sconta la tassazione separata, con l’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo del biennio anteriore alla vendita. L’imposta è iscritta a ruolo dalle Entrate. Nella dichiarazione dei redditi si deve pagare un acconto del 20% e si può optare per la tassazione ordinaria.

Per individuare il valore del terreno posseduto al 1° luglio 2020 occorre presentare la perizia di stima, redatta e giurata da parte di un ingegnere, architetto, geometra, dottore agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile iscritto all’albo, o da un perito iscritto alla Camera di Commercio.

Tale perizia deve essere redatta e giurata entro il 15 novembre, tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione 53/E/2015 ha ammesso la possibilità di giurare la perizia anche dopo la stipula dell’atto di vendita del terreno, purché sia redatta entro la data del rogito, in cui va indicato il valore periziato.

La rivalutazione si perfeziona con il versamento della prima o unica rata, entro il 15 novembre. Per le rate successive ci si può avvalere del ravvedimento operoso e, in caso di omissione, l’importo non versato è iscritto a ruolo.

Il pagamento di una somma inferiore all’11% stabilito dal legislatore, invece, non comporta il venir meno degli effetti della rivalutazione: il valore del terreno sarà rideterminato proporzionalmente a quanto versato.