Con l’Ordinanza n. 22488 del 16 ottobre 2020, la Cassazione ha affermato un principio di diritto estremamente interessante, che prevede la permanenza dell’agevolazione “prima casa” allorquando il contribuente, avendo venduto, nei cinque anni successivi all’acquisto, la casa oggetto di agevolazione, provveda al riacquisto di una nuova casa, da adibire ad abitazione principale, entro un anno dalla vendita della prima.

Sino a qui la disposizione ordinaria, mentre il “nuovo” principio giurisprudenziale consente al contribuente di non decadere dall’agevolazione nel caso in cui il nuovo acquisto sia ratificato da una scrittura privata, non autenticata, alla quale venga attribuita “data certa” a seguito di registrazione effettuata, nei tempi (un anno), presso l’Agenzia delle Entrate.

Senza addentrarci nell’analisi dell’agevolazione “prima casa”, ripercorriamo le motivazioni addotte dall’Agenzia delle Entrate per opporsi al contribuente che richiedeva il mantenimento dei benefici di cui aveva usufruito “ab origine”.

L’Agenzia lamentava la violazione dell’articolo 1, nota II-bis, comma 4, della Tariffa allegata, parte prima, del D.P.R. n. 131/1986, laddove è previsto che, ai fini della conservazione delle agevolazioni previste per la prima casa di abitazione, in caso di cessione dell’immobile entro il quinquennio dal suo acquisto agevolato, il riacquisto (da effettuarsi entro l’anno dalla vendita) di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale deve avvenire attraverso la trascrizione dell’atto quale adempimento idoneo (in via esclusiva) a renderlo opponibile ai terzi (inclusa l’Amministrazione Finanziaria) e a garantire la definitività dell’acquisto immobiliare.

Tuttavia, la Corte di Cassazione, proprio ripercorrendo il disposto dell’articolo 1, nota II-bis, comma 4, della Tariffa allegata, parte prima, del D.P.R. n. 131/1986, eccepisce che è la destinazione ad abitazione principale il requisito necessario per non decadere dai benefici “prima casa” in caso di nuovo acquisto entro l’anno e non il titolo contrattuale impiegato. Pertanto, la fattispecie di deroga alla decadenza si perfeziona se, entro l’anno, il contribuente procede all’acquisto di un altro immobile che venga effettivamente adibito a sua abitazione principale e, a tal fine, rileva l’atto di acquisto avente “data certa”, in ragione della sua registrazione (art. 2704 c.c.), non essendo necessaria anche la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari”. 

Precisazioni

Come noto, in base all’articolo 1350 del Codice Civile, per realizzare un trasferimento di un bene immobile è necessario stipulare un accordo in forma scritta senza che le firme delle parti debbano, necessariamente, risultare autenticate o che il contratto risulti stipulato nella forma dell’atto pubblico. Tuttavia, l’articolo 2657 del Codice Civile prescrive l’impossibilità di trascrivere l’atto, così formato, nei “Registri immobiliari”, in quanto solamente gli atti pubblici o le scritture private autenticate possono usufruire della suddetta trascrizione. La mancata trascrizione, seppure non infici la validità e l’efficacia del contratto di compravendita tra i contraenti, comporta la non trasparenza dell’atto nei confronti dei terzi, i quali, fino alla data della trascrizione, potranno comportarsi come se la compravendita non fosse mai stata stipulata.