Il socio di una società semplice può detrarre pro-quota i costi sostenuti dalla società per la ristrutturazione di immobili non strumentali.

Il caso

La conferma arriva dai giudici di legittimità che, con l’Ordinanza n. 24223 pubblicata il 2 novembre 2020, si sono pronunciati in relazione al ricorso di un socio di una società agricola, al quale erano state contestate le detrazioni riportate nella dichiarazione dei redditi per le spese attribuite pro-quota - ai sensi dell’art. 1 della Legge 446/1997 e s.m.i. - sostenute dalla società agricola di cui era socio, per interventi di ristrutturazione su unità immobiliari residenziali, affittate dalla società.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, per il solo fatto che nell’oggetto sociale della società fosse previsto che per il perseguimento dei fini societari fosse ammessa la locazione di immobili, i beni immobili oggetto della locazione dovevano essere inquadrati come beni strumentali.

La Sentenza

Gli Ermellini hanno ricordato come le detrazioni introdotte dall’articolo 1 della Legge n. 446/1997 si applicano nell’ipotesi in cui i beni immobili sui quali sono stati effettuati degli interventi di ristrutturazione producano redditi di natura fondiaria.

A tal fine, occorre distinguere le modalità con cui invece sono prodotti i redditi degli immobili strumentali per i quali, in base all’art. 81 del TUIR, “il reddito complessivo delle società e degli enti commerciali di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 73, da qualsiasi fonte provenga, è considerato reddito d'impresa ed è determinato secondo le disposizioni di questa sezione”.

Ciò implica che, nell’ambito del reddito d’impresa, i redditi da immobili strumentali (o nell’ipotesi di beni merce), derivando da una somma algebrica tra le entrate ed i costi sostenuti per conseguirle, non consentono di applicare anche la detrazione prevista dall’art. 1 della L. 446/1997, altrimenti si determinerebbe una duplicazione della detrazione dei costi.

Lo stesso TUIR, all’art. 90, in deroga al principio sopra espresso, indica che “i redditi degli immobili che non costituiscono beni strumentali per l'esercizio dell'impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività dell'impresa, concorrono a formare il reddito nell'ammontare determinato secondo le disposizioni del capo II del titolo I”.

In pratica, per questa categoria di immobili (beni patrimonio), i redditi hanno natura fondiaria e, pertanto, l’articolo 90 del TUIR esclude la deducibilità dei costi sostenuti. Lo stesso articolo, per i beni patrimonio, esclude la tassazione catastale solo per i terreni utilizzati strumentalmente per l’esercizio delle attività agricole.

Inoltre, ai sensi dell’art. 43, comma 2 del TUIR, sono definiti immobili strumentali “gli immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'arte o professione o dell'impresa commerciale da parte del possessore. Gli immobili relativi ad imprese commerciali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni si considerano strumentali anche se non utilizzati o anche se dati in locazione […]”.

Nel caso di specie, acclarato che gli immobili locati erano di tipo residenziale, pertanto non era possibile che la locazione degli stessi fosse strumentale all’esercizio delle attività agricole di cui all’articolo 32 del TUIR e all’articolo 2135 del Codice Civile.

I giudici hanno inoltre rilevato come non sia possibile sostenere che il semplice affitto di immobili residenziali possa rappresentare un’attività d’impresa. La stessa Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 55/E del 2002, ha ribadito come “sul tema della gestione degli immobili, l'Amministrazione Finanziaria è più volte intervenuta chiarendo, in modo conforme alla giurisprudenza della Cassazione, che la semplice attività di locazione di appartamenti, quand'anche svolta da un'impresa, non consente di qualificare come strumentali i beni immobili dati in godimento”.

Pertanto, l’inserimento dell’attività di locazione di immobili nell’oggetto sociale della società semplice non equivale ad affermare che la società svolga in concreto attività di natura commerciale e neppure che gli immobili locati producano reddito d’impresa.

Nel caso di specie è quindi evidente che manca una relazione funzionale tra gli immobili e lo svolgimento dell’attività commerciale contestata alla società semplice.

Per tale ragione, la Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente, il quale ha correttamente detratto i costi pro-quota per le ristrutturazioni effettuate dalla società.