La bozza del Decreto Semplificazioni, che sarà approvata presumibilmente entro la prossima settimana dal Consiglio dei Ministri, disciplina numerosi interventi modificativi al Provvedimento che ha istituito l’applicazione della maxi detrazione (superbonus 110%) per coloro che realizzano “interventi di riqualificazione energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici”.

Pur restando in attesa della pubblicazione ufficiale del Provvedimento, riteniamo utile fornire un compendio delle misure modificative al Decreto Legge 19 maggio 2020 n. 34, considerando che le stesse hanno ampliato il perimetro applicativo della norma agevolativa sia in termini oggettivi che in termini soggettivi.

A titolo puramente informativo, rileviamo che all’interno della bozza del Decreto Semplificazioni non è stata prevista la proroga (da tutti attesa) del termine ultimo per potere accedere ai benefici del superbonus 110%, seppure risulti palese l’intendimento del Governo di proseguire secondo le linee guida già espresse dal Presidente del Consiglio, inserendo la proroga temporale probabilmente nella prossima Legge di Bilancio.

Requisito dell’indipendenza funzionale

Il primo intervento di rilevante importanza riguarda il requisito dell’indipendenza funzionale.

Come noto, la lettera c) del comma 1 dell’articolo 119 del D.L. 34/2020, stabilisce che la maxi detrazione può essere applicata agli “interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno…”.

Ebbene, le parole riportate in grassetto vengono soppresse determinando, di fatto, un ampliamento sostanziale al perimetro applicativo della norma. Di conseguenza, eliminando i requisiti dell’indipendenza funzionale e della necessità di avere uno o più accessi autonomi dall’esterno, si consentirà ai proprietari di appartamenti presenti all’interno di edifici plurifamiliari di beneficiare di uno spazio di manovra meno vincolante, alleggerendo le valutazioni oggettive per potere fruire della maxi detrazione.

Logica conseguenza è la soppressione del comma 1-bis del medesimo articolo 119, in quanto in esso vengono (ancora per poco) elencate le caratteristiche proprie necessarie alla definizione di “accesso autonomo dall’esterno” e unità immobiliare “funzionalmente indipendente”.

Ciò che, a nostro parere, ancora manca, è il raccordo tra le modifiche che si intendono apportare ed il comma 3 dell’articolo 119 del D.L. 34/2020, in quanto in esso permangono (a tutt’oggi) i riferimenti all’indipendenza funzionale e all’accesso autonomo dall’esterno.

Definizione di impianto termico

Ulteriore precisazione riguarda la definizione dell’impianto termico che, a norma del nuovo comma 2 dell’articolo 119, sarà “qualsiasi apparecchio, anche non fisso, finalizzato alla climatizzazione invernale degli ambienti”.

Viene, infatti, aggiunto al suddetto comma 2 la definizione più sopra riportata, attribuendo rilevanza a qualsiasi intervento legato alla climatizzazione invernale anche se tramite impianti “non fissati” e pertanto non presenti all’interno dell’unità immobiliare.

Nuove categorie di beneficiari ammessi al superbonus 110%

Inserendo la nuova lettera e-bis) a quanto già previsto dal comma 9 dell’articolo 119 del D.L. 34/2020, la bozza del Decreto Semplificazioni amplia le categorie dei soggetti che possono fruire della maxi detrazione. Tali soggetti, che riepilogheremo più oltre, potranno qualificarsi come beneficiari del superbonus laddove effettuino interventi su immobili appartenenti alla categoria catastale D2 e cioè alberghi, hotel, e altre strutture turistiche (quali ad esempio gli agriturismi).

Potranno rientrare tra i soggetti ammessi coloro che sono richiamati nell’articolo 73, comma 1, lettere a), b) e c) del TUIR ed in particolare ci riferiamo a:

• società per azioni e in accomandita per azioni, società a responsabilità limitata, società cooperative e società di mutua assicurazione, nonché società europee di cui al Regolamento (CE) n. 2157/2001 e società cooperative europee di cui al Regolamento (CE) n. 1435/2003 residenti nel territorio dello Stato;
• enti pubblici e privati diversi dalle società, trust, residenti nel territorio dello Stato, che hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali;

• enti pubblici e privati diversi dalle società, trust che non hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciale, gli organismi di investimento collettivo del risparmio, residenti nel territorio dello Stato.

Asseverazione per lo “stato legittimo degli immobili”

Un’altra importante modifica apportata dalla bozza del Decreto Semplificazioni riguarda la sostituzione integrale del comma 13-ter del “solito” articolo 119, laddove viene disciplinata l’asseverazione dei tecnici abilitati per la dichiarazione di “stato legittimo” degli immobili plurifamiliari.

La futura nuova riscrittura del comma 13-ter comporterà la seguente dicitura:

“Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto all’ art. 49 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
• non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento”.

Questa modifica viene a risolvere una delle principali difficoltà legate alla realizzazione degli interventi di qualificazione degli edifici plurifamiliari.

Infatti, nell’attuale formulazione normativa, l’intervento potenzialmente agevolabile risulta compromesso nel caso sussista una irregolarità urbanistica anche solo su una singola unità immobiliare appartenente al complesso plurifamiliare. Una tale situazione, infatti, impedisce di acquisire la certificazione di “stato legittimo” all’immobile (appartenente al medesimo complesso), che, seppure regolare, non potrà fruire della maxi detrazione.

La modifica introdotta, invece, attribuisce indipendenza alla singola unità abitativa facente parte dell’edificio plurifamiliare, permettendo a quest’ultimo di accedere all’incentivo indipendentemente dagli eventuali abusi (interni o esterni) delle altre unità abitative facenti parte dello stesso complesso residenziale.

Maxi detrazione per il “cablaggio”

Per ultimo, esaminiamo la modifica apportata al Decreto 34/2020 dall’articolo 25 della bozza del Decreto Semplificazioni riguardante il “cablaggio degli edifici e delle unità immobiliari”.

Al termine del primo periodo del comma 2 dell’articolo 119, vengono aggiunti tra gli interventi soggetti all’agevolazione del 110%, anche “l’infrastrutturazione digitale degli edifici o delle unità immobiliari, intesa come realizzazione di una infrastruttura fisica multiservizio passiva interna all’edificio o all’unità immobiliare, contenente reti di accesso cablate in fibra ottica con terminazione fissa o senza fili che permettono di fornire l’accesso ai servizi a banda ultra larga e di connettere il punto di accesso dell’edificio o dell’unità immobiliare con il punto terminale di rete”.

Sarà possibile, pertanto, inserire tra gli interventi ammessi alla maxi detrazione anche le spese sostenute a fronte dell’adeguamento digitale in fibra ottica che recentemente ha interessato in modo diffuso le principali realtà urbane presenti sul nostro territorio.

 

Per aggiornamenti relativi al superbonus leggi la circolare n. 344/2021 del 31/05/2021.