Il provvedimento in oggetto ha subìto, nell’arco temporale delimitato dalla sua introduzione ad oggi, una serie di interventi che ne hanno modificato la struttura originaria in molteplici occasioni.

Le regole articolate che ne caratterizzano la struttura di base, hanno determinato una scarsa adesione da parte dei contribuenti, i quali, al fine di non incorrere in inesattezze od imprecisioni che ne avrebbero compromesso il risultato, hanno preferito non intraprendere il percorso verso un traguardo non facilmente raggiungibile.

Recentemente, tuttavia, alcuni interventi operati dal Legislatore hanno attenuato alcuni nodi procedurali che determinavano meno “appeal” al disciplinare della maxi detrazione, accelerando, di fatto, la realizzazione di lavori agevolati da tale provvedimento.

CILAS (Comunicazione di inizio lavori asseverata semplificata)

Come già anticipato nella nostra circolare n. 530 del 5 agosto 2021, il Dipartimento della Funzione Pubblica ha predisposto il nuovo modello unico nazionale della CILA, ossia la comunicazione di inizio lavori utilizzabile a livello nazionale per tutti gli interventi ammissibili al superbonus, compresi quelli che riguardano parti strutturali degli edifici e i prospetti, con la sola esclusione di quelli che prevedono la demolizione e la ricostruzione dell'intero edificio.

Tale nuovo modello, che già nella versione originaria non richiedeva più di attestare la conformità edilizia dell’immobile (“stato legittimo”), prevede che, in caso di varianti in corso d’opera o di modifiche dei prospetti, non è più necessario annullare la comunicazione già presentata, ma è sufficiente presentare una nuova comunicazione integrativa senza allegare alcun progetto.

A partire dal 5 agosto scorso, infatti, risulterà sufficiente una mera descrizione, in forma sintetica, dell’intervento da realizzare, senza avere necessità di accedere agli atti delle vecchie licenze edilizie che, come noto, comportano l’impiego di tempi lunghi ed il sostenimento di costi da corrispondere ai professionisti incaricati.

È logico ricordare che le eventuali irregolarità preesistenti potranno comportare la comminazione delle sanzioni corrispondenti, tuttavia tali situazioni non comporteranno la decadenza dal beneficio correlato alla maxi detrazione sui lavori nuovi.

Con riferimento agli abusi o le violazioni di tipo formale, si riscontra come il Legislatore abbia voluto snellire le procedure corrispondenti, indicando nel Decreto Semplificazioni i casi tassativi di decadenza e facendo salve le violazioni di tipo formale che non arrecano pregiudizio alle azioni di controllo.

Anche con riferimento alle violazioni maggiormente “rilevanti” viene previsto che la decadenza dall’agevolazione spetterà solamente in relazione al singolo intervento oggetto di irregolarità senza andare a compromettere gli eventuali altri interventi compiuti sull’edificio.

Distanza minima non compromessa dai “cappotti termici”

Sempre il Decreto Semplificazioni è intervenuto a mitigare il problema civilistico legato alle eventuali distanze minime tra edifici che possono assumere rilevanza allorquando si realizzano i cosiddetti “cappotti termici” o i “cordoli sismici”.

Viene, infatti, precisato che tali interventi non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza disciplinato dal Codice Civile, pertanto il soggetto che andrà a realizzare siffatte tipologie di lavori non dovrà più preoccuparsi degli effetti civilistici che tali modificazioni strutturali possono comportare.

Sismabonus acquisti e agevolazione prima casa

Come noto, se nei Comuni ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3, un’impresa costruttrice effettua interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici riducendo il rischio sismico a questi riferito, l’effetto fiscale agevolato (110%) si trasferisce sull’acquirente dell’immobile nel caso in cui il rogito corrispondente venga sottoscritto entro diciotto mesi dalla conclusione dei lavori.

Con il recente intervento legislativo, tale termine viene portato a trenta mesi così come sempre a trenta mesi viene allungato il termine entro il quale è necessario stabilire la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile sottoposto ad uno o più interventi “trainanti” di miglioramento energetico di cui all’art. 119, comma 1, lettere a), b) e c), al fine di mantenere il riconoscimento delle agevolazioni “prima casa” (nota II-bis all’art. 1, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986).

Scadenze diversificate

Un’area di incertezza la troviamo analizzando il “capitolo” scadenze, infatti, come noto, la maxi detrazione scade, per i privati, il 30 giugno 2022, mentre per i condomini tale termine si allunga al 31 dicembre 2022.

Esistono ulteriori condizioni che determinano modifiche ai termini di scadenza, infatti per gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari (escluse le pertinenze) posseduti da unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche, il termine del 30 giugno 2022 si proroga al 31 dicembre 2022 se a fine giugno 2022 è stato realizzato almeno il 60% dell’intervento.

Simile differenziazione la riscontriamo con riferimento alle case popolari e assimilate, la cui scadenza naturale per la maxi detrazione è prevista per il 30 giugno 2023; infatti nel caso in cui i lavori risultino completati per almeno il 60% entro giugno 2023, il termine ultimo per potere accedere all’agevolazione in oggetto slitta al 31 dicembre 2023.

Alla luce di tali tempistiche si può notare come per la maggior parte dei soggetti potenzialmente interessati le scadenze risultino piuttosto a ridosso, per cui difficilmente, partendo oggi, si riuscirebbero a rispettare i tempi per la fine lavori.

Non resta che confidare in eventuali proroghe prossime venture le quali, normalmente, vengono stabilite in occasione della promulgazione della Legge di Bilancio.

In relazione ai condomini, il cui termine naturale di scadenza è individuato al 31 dicembre 2022, il Legislatore ha precisato che tale definizione civilistica comprende anche le villette bifamiliari di proprietà di due diverse persone fisiche la cui parte comune può essere, ad esempio, individuata nel tetto.

Non risulta ancora precisato se in un tale contesto (condominiale) il termine del 31 dicembre 2022 possa riferirsi anche per i lavori “trainati” (es. infissi dei singoli appartamenti), ma, a parere di chi scrive, la discriminazione che si deduce formalmente dalla lettura della norma ci appare alquanto irrazionale.

Nel rispetto delle tempistiche più sopra riportate, risulta ulteriormente anacronistico il rincaro ed il razionamento dei materiali da impiegare nei lavori.

Recentemente, infatti, si sono osservati allungamenti nei tempi di consegna dei materiali i quali, oltre a non pervenire a tempo debito, hanno subìto un innalzamento dei costi che in molti casi appare più che raddoppiato.

Finestre sismabonus e villette

A conclusione di questa breve analisi, ricordiamo alcune aperture avvenute a seguito di precisi interpelli come, ad esempio, la possibilità di apportare modifiche alla forma delle finestre senza cambiare la superficie complessiva e la possibilità di fruire della maxi detrazione (nella tipologia antisismica) sulle villette a schiera senza dovere considerare la cosiddetta “unità strutturale”.