Quando viene a mancare il proprietario di un fondo rustico dal medesimo e dalla di lui famiglia condotto o coltivato direttamente occorre interrogarsi sulle conseguenze che ne derivano per gli eventuali eredi.

A tale riguardo, l’art. 49 della Legge n. 203/1982 sancisce che occorre preferire quello tra gli eredi che, all’atto dell’apertura della successione, abbia esercitato e continui ad esercitare l’attività agricola sul fondo rustico di titolarità del de cuius in qualità di imprenditore agricolo a titolo professionale o di Coltivatore Diretto.

La ratio si ravvisa nella necessità di garantire la prosecuzione nell’unitaria coltivazione del fondo ad opera di colui che già vi provvedeva all’atto dell’apertura della successione.

Il diritto dell’erede di continuare a coltivare il fondo si estende all’intero compendio immobiliare, quindi anche alle porzioni di terreno ricomprese nelle quote degli altri coeredi. Ne consegue che, limitatamente alle quote del fondo caduto nell’asse ereditario di titolarità degli altri coeredi, si realizza un affitto forzoso per la durata minima prevista legale (quindici anni).

Preme, sul punto, precisare che l’erede affittuario, prima dell’apertura della successione, doveva necessariamente esercitare attività agricola sul fondo caduto in eredità in forza di un rapporto di fatto, oppure in virtù di un rapporto venuto meno proprio a seguito del decesso del proprietario del terreno. Si pensi, a titolo esemplificativo, ad una società agricola, il cui scioglimento è diretta conseguenza della morte di un socio.

È pertanto esclusa la costituzione ex lege di un rapporto agrario con quegli eredi che già coltivavano il fondo in forza di un regolare contratto di affitto. È quanto dispone l’art. 49, terzo comma, della Legge n. 203/1982, secondo cui i contratti agrari che si basano su un valido titolo non si sciolgono per la morte del concedente.

Affinché si realizzi l’affitto coattivo dell’erede è, altresì, necessario che vi sia una comunione ereditaria tra gli eredi.

Va da sé che, qualora gli eredi abbiano optato per la divisione ereditaria o, al contrario, il proprietario del fondo rustico abbia in vita disposto del proprio bene a titolo di legato, non trova applicazione l’art. 49 della Legge n. 203/1982. L’affitto forzoso, in sostanza, si determina solo in presenza di comunione ereditaria e salvo diversa disposizione testamentaria.

L’affitto forzoso presenta indubbi vantaggi per l’erede affittuario. A quest’ultimo, infatti, al termine dei quindici anni di affitto viene attribuito, per legge, un diritto di prelazione sull’acquisto del fondo, senza che gli altri coeredi possano opporsi.

Detto in altri e più chiari termini, l’erede affittuario può, pertanto, acquistare coattivamente le quote di spettanza degli altri eredi sul terreno a condizione che nel triennio antecedente l’acquisto non abbia venduto fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire 500.000, salvo il caso di permuta o di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, e purché il fondo che intende acquistare, unitamente ad altri eventualmente posseduti in proprietà o in enfiteusi, non superi il triplo della capacità lavorativa propria e della di lui famiglia.

È altresì necessario che l’erede affittuario si sia impegnato a condurre o a coltivare direttamente il fondo per almeno sei anni.

L’opposizione degli altri coeredi è valida solo qualora dovessero mancare tali presupposti richiesti espressamente dall’art. 4 della Legge n. 97/1994.  

Quanto alla modalità di esercizio del diritto di prelazione, l’erede affittuario deve, a pena di decadenza, notificare agli altri coeredi, a mezzo di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, la sua intenzione di acquistare l’intero compendio immobiliare entro sei mesi dall’avvenuta naturale scadenza del contratto di affitto e depositare il prezzo di acquisto nei successivi tre mesi decorrenti dall’avvenuta notificazione della dichiarazione di acquisto.

In conclusione, il proprietario del fondo rustico che non intenda favorire l’esercizio della prelazione da parte di quello tra i coeredi che già eserciti sul suo terreno agricolo attività agricola, può sempre disporre diversamente a livello testamentario oppure optare per la sottoscrizione di un regolare contratto di affitto.  

 

Stefania Avoni, avvocato

 

 

 

 

 

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