Il preliminare di compravendita è quel contratto che precede la stipula dell’atto definitivo e che deve contenere il consenso delle parti, la descrizione del bene promesso in vendita e l’indicazione del relativo prezzo.

Accanto a detti elementi di carattere essenziale, nel preliminare possono essere contenuti altri elementi definiti accessori in quanto non indispensabili ai fini della validità dell’atto, quali, a titolo esemplificativo, l’indicazione del termine per la sottoscrizione del rogito.

Ciò premesso, occorre interrogarsi sulle conseguenze risultanti dalla mancata osservanza del termine indicato nel preliminare per andare a rogito.

Pur trattandosi di un elemento accessorio, nel momento in cui lo stesso sia contenuto nel preliminare, dev’essere rispettato da entrambe le parti, così che il contraente inadempiente perderà la caparra già versata (promissario acquirente) o dovrà restituire il doppio di quella già versata (promittente venditore).

Altro possibile rimedio è ricorrere al Giudice per ottenere una Sentenza esecutiva del contratto non concluso, qualora la parte non inadempiente abbia ancora interesse alla stipula dell’atto definitivo di compravendita. In caso contrario, potrà essere domandata la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento contrattuale con contestuale diritto al risarcimento del danno patito (3° comma, art. 1385 c.c.).

Nella prassi capita spesso che il promittente venditore, a fronte dell’inutile decorso del termine per la sottoscrizione del contratto di compravendita, venda l’immobile di sua titolarità ad un terzo pur avendo accettato, senza alcuna obiezione, altri acconti dal promissario acquirente in data successiva alla scadenza del predetto termine.

Sull’argomento è intervenuta di recente la Cassazione trovatasi a decidere una controversia che vedeva contrapposti, da un lato un promissario acquirente inosservante del termine per la stipula dell’atto definitivo di compravendita, e dall’altro un promittente venditore intenzionato a domandare la risoluzione del contratto, pur avendo accettato dei pagamenti a titolo di acconto dall’altro contraente ad avvenuta scadenza della data fissata per il rogito.

I Giudici di legittimità, in quell’occasione, con Sentenza 30 marzo 2021, n. 8765, hanno statuito che “in tema di contratto di compravendita di immobile, quando il contratto preliminare contiene un termine per la stipula del contratto definitivo e il termine viene inutilmente superato, il fatto che il promittente venditore accetti un nuovo acconto dal promissario compratore dopo la scadenza del termine implica una proroga tacita del termine.”

Né vale a sostenere il contrario il fatto che la proroga del termine non rivesta la stessa forma del preliminare, posto che, come ribadito ad inizio della presente trattazione, si tratta di un elemento meramente accessorio e non essenziale dell’atto, che, come tale, non soggiace all’obbligo di forma scritta. Detto in altri e più chiari termini, la proroga del termine per la stipula dell’atto definitivo di compravendita può avvenire anche verbalmente o per facta concludentia.

Quanto sopra esposto vale per qualsiasi immobile oggetto di compravendita senza alcuna distinzione.

In conclusione, il promissario acquirente di un fondo rustico, che non abbia rispettato il termine indicato nel preliminare per la sottoscrizione del rogito, ma si sia accordato verbalmente con il promittente venditore per la proroga del predetto termine ed abbia continuato a versare degli acconti, è ancora legittimato all’acquisto del bene. Ne consegue che sia il promittente venditore a risultare inadempiente al preliminare nel momento in cui, pur accettando la proroga del termine, venda l’immobile oggetto del contratto a terzi.

 

Stefania Avoni, avvocato

 

 

 

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