Con la Risposta ad Interpello n. 95 del 4 marzo 2022, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta sul trattamento fiscale da riservare alla cessione di un contratto preliminare, con parziale rimborso della caparra confirmatoria a suo tempo versata.

Secondo l’Amministrazione Finanziaria, in particolare, la cessione di un contratto preliminare, con contestuale restituzione all’originario promissario acquirente di parte della caparra confirmatoria da questi corrisposta al promittente venditore, costituisce una prestazione di servizi da assoggettare a IVA.

Il caso oggetto dell’interpello

Il caso sottoposto al vaglio dell’Agenzia delle Entrate riguarda un soggetto (Alfa) che ha sottoscritto con la società Beta un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, versando 70.000 euro a titolo di caparra confirmatoria (operazione fuori campo IVA per mancanza del presupposto oggettivo di cui agli artt. 2 e 3, D.P.R. n. 633/1972), con obbligo di versare la residua parte di prezzo, pari a 95.000 euro, al momento della sottoscrizione del rogito.

In seguito, tuttavia, Alfa ha ceduto, a titolo gratuito, al soggetto istante il suddetto contratto preliminare di compravendita. A fronte di tale cessione gratuita è stato pattuito il solo rimborso parziale di 50.000 euro della caparra confirmatoria a suo tempo versata da Alfa.

L'istante, per effetto della cessione del contratto preliminare, è subentrato nella posizione del cedente Alfa e, pertanto, anche nella clausola che ha previsto il versamento, alla sottoscrizione del preliminare, di una somma di 70.000 euro a titolo di caparra confirmatoria; la caparra, anche a seguito della cessione del contratto preliminare, resta fissata nei confronti della promittente cedente nella stessa misura di 70.000 euro e con la medesima funzione.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate

Con riguardo alla natura giuridica della caparra confirmatoria, definita sotto il profilo civilistico dall'art. 1385, Codice Civile, l’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto ricordato che la stessa, diversamente dall’acconto, non rappresenta un anticipo del prezzo pattuito, ma riveste natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale. La stessa costituisce, infatti, la liquidazione convenzionale anticipata del danno in caso di inadempimento di una delle parti.

In particolare, ai sensi dell’art. 1385, Codice Civile, se l'inadempimento è imputabile al soggetto che ha corrisposto la caparra, la controparte può recedere dal contratto, trattenendo la caparra stessa; invece, se ad essere inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra può recedere dal contratto esigendo il doppio della medesima.

La caparra muta la propria natura giuridica all’atto della stipula del contratto definitivo, assumendosi quale acconto del prezzo di vendita del bene o del servizio.

In relazione al caso oggetto dell’interpello, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che il versamento di 50.000 euro non possa configurarsi come una restituzione parziale della caparra confirmatoria a suo tempo versata per 70.000 euro da Alfa a Beta, ma costituisce, ricorrendo i requisiti soggettivo, oggettivo e territoriale previsti per l'applicazione del tributo, un corrispettivo rilevante ai fini IVA.

Ai sensi dell'art. 3, comma 2, n. 5), D.P.R. n. 633/1972, la cessione del contratto costituisce una prestazione di servizi rilevante ai fini IVA. Con la Sentenza n. 19399 del 5 ottobre 2005, la Corte di Cassazione ha precisato che la cessione della posizione giuridica di contraente relativa ad un contratto preliminare di compravendita rientra tra le cessioni di contratti di ogni tipo e oggetto che, se effettuate verso corrispettivo, costituiscono prestazioni di servizio soggette a IVA.

Il rimborso parziale della caparra confirmatoria è quindi qualificabile come il corrispettivo della cessione del contratto e, come tale, è qualificabile come una prestazione di servizi soggetta a IVA. Di conseguenza, all’atto della cessione del contratto preliminare, l’originario promissario acquirente deve emettere una fattura di importo pari a quello della caparra confirmatoria che ottiene in restituzione, a nulla rilevando che le parti abbiano inteso cedere gratuitamente il contratto.

Secondo autorevole dottrina, invece, la cessione del contratto preliminare, in caso di rimborso della caparra confirmatoria, non dovrebbe essere fatturata con IVA. Il rimborso della caparra confirmatoria, infatti, può essere equiparato al rimborso che il mandatario senza rappresentanza ottiene dal mandante in relazione alle spese che il mandatario ha sostenuto per conto del mandante.

 

 

 

 

 

 

Vuoi approfondire l'argomento trattato nella circolare?  Acquista il nostro e-book "Preliminare di acquisto di fondo rustico"