La Corte di Cassazione con la propria Ordinanza n. 10562 del 1° aprile 2022, ha ribaltato gli atti di precedenti Commissioni Tributarie sia Provinciali che Regionali che sostenevano la ragione del contribuente nella richiesta di mantenimento delle agevolazioni prima casa a seguito di vendita nei cinque anni dell’immobile agevolato e di riacquisto di altra abitazione non effettuata entro l’anno per causa di forza maggiore determinata dal mancato rispetto delle tempistiche di consegna riportate sul preliminare di vendita.

Come noto, le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa sono strettamente condizionate dal verificarsi di determinati accadimenti e, allo stesso modo, si possono perdere qualora certe condizioni non vengano rispettate.

In particolare, è previsto che le agevolazioni prima casa possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte risparmiate, con relativi interessi e la sanzione del 30% sulle imposte stesse, qualora l’abitazione (agevolata) sia venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si provveda al riacquisto un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi ragionevoli a propria abitazione principale.

Il caso esaminato dai Giudici di legittimità consisteva nel riacquisto di un immobile, da parte di un contribuente che, avendo venduto nei cinque anni la preesistente prima casa, intendeva mantenere i benefici fiscali, effettuando il nuovo acquisto entro un anno dall’avvenuta vendita.

Considerato che, per l’acquisto del nuovo appartamento, il preliminare di vendita contemplava il rispetto delle tempistiche, ma che, per motivi indipendenti dalla volontà del compratore, il passaggio di proprietà fosse avvenuto trascorso l’anno richiesto dalla norma, veniva invocata la causa di forza maggiore per non perdere l’agevolazione in oggetto.

Orbene, la Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ha precisato, in modo puntuale, quali sono le condizioni che devono ricorrere per invocare il sopravvenire di una causa di forza maggiore, specificando che l’impedimento intervenuto deve essere caratterizzato dalla non imputabilità oggettiva e dall’imprevedibilità.

Nel caso specifico, per i Giudici togati, tale principio (forza maggiore), essendo il rispetto delle tempistiche fondato sulla stipula di un contratto preliminare, non potrà trovare applicazione, mancando il rispetto dei requisiti dell’oggettività, inevitabilità e imprevedibilità.

In altre parole, la mancata conservazione delle agevolazioni prima casa non è dipesa da fattori sovrastanti la sfera soggettiva del soggetto, ma è riconducibile a una precisa scelta del contribuente di ricorrere alla stipula del contratto preliminare accettando, quindi, il rischio che, per effetto degli inadempimenti della controparte, eventi per nulla imprevedibili e inaspettati, potessero procrastinare oltre l’anno l’acquisto dell’immobile.

Oltretutto, la stessa logica civilistica stabilisce che il contratto preliminare non produce effetti obbligatori e, quindi, non è in grado di trasferire la proprietà del bene come richiesto dalla norma.