Ai fini dell’imposta di registro e della rettifica di valore, la vendita di un terreno sul quale sono già iniziati i lavori di costruzione di un villino configura una cessione di terreno edificabile.

Per identificare un fabbricato di nuova costruzione occorre la data di ultimazione dei lavori o di utilizzazione dell’immobile.

Questi sono i principi enunciati dalla recente Sentenza delle Corte di Cassazione (n. 10025 del 29 marzo 2022) che accoglie il ricorso di una Srl contro un avviso di rettifica e liquidazione della maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale in relazione al valore dichiarato di un terreno edificabile oggetto di compravendita.

In pratica, l’Agenzia delle Entrate contestava il fatto che la società doveva versare le maggiori imposte in relazione al valore del fabbricato di tipo villino che stava realizzando.

La contestazione veniva impugnata dalla società affermando, tra l’altro, la violazione dell’articolo 2697 del Codice Civile, e degli artt. 43, comma 1, lett. a), 51 e 52 del D.P.R. n. 131/1986, in quanto veniva affermata la pretesa tributaria, presupponendo che l’immobile oggetto di compravendita avesse la consistenza del villino senza dimostrarne la sua esistenza alla data dell’atto di trasferimento.

La Suprema Corte, accogliendo il ricorso della società, è tornata a precisare alcuni principi fondamentali da considerare allorquando si procede alla legittimazione di tali atti di trasferimento.

In primo luogo, nei contratti a titolo oneroso volti a trasferire o costituire diritti reali, la base imponibile cui fare riferimento per calcolare l’imposta di registro, secondo quanto previsto all’art. 43, comma 1, lett. a) del D.P.R. n. 131/1986, deve ricondursi alla data dell’atto.

In secondo luogo, gli stessi Giudici hanno precisato che la definizione di “fabbricato di nuova costruzione” deve, necessariamente, rifarsi alla dimostrazione di due criteri alternativi: la data di ultimazione dei lavori, ovvero, se antecedente, la data di utilizzazione del fabbricato.

Mancando completamente il rispetto di almeno uno dei requisiti sopra riportati e, quindi, non essendoci la prova dell’ultimazione del fabbricato alla data della compravendita, l’Agenzia delle Entrate non poteva rettificare il valore su cui erano state pagate le imposte, determinato correttamente dalla società, come quello corrispondente al terreno edificabile.