A fugare i dubbi sull’inquadramento possibile da assegnare agli appartamenti funzionalmente indipendenti o alle villette a schiera ricomprese all’interno di condomini plurifamiliari ovvero alle unità indipendenti di una palazzina da due a quattro appartamenti di unico proprietario, sono intervenute Risposte ad Interpello di matrice regionale (DRE Emilia Romagna n. 909-1915/2021 e DRE Veneto n. 907-435/2022) che hanno, di fatto, preso posizioni decisamente favorevoli al contribuente.

Prima di verificare i pronunciamenti dell’Agenzia delle Entrate e le conseguenze che queste possono determinare con riferimento alle delicate fattispecie poste sotto esame, ripercorriamo brevemente alcune definizioni fondamentali per meglio inquadrare il problema.

Unità funzionalmente indipendenti

Sono unità funzionalmente indipendenti (art. 119, comma 1-bis, D.L. n. 34/2020) quelle unità immobiliari dotate di “accesso autonomo dall’esterno”, qualora risultino proprietarie, in modo esclusivo, di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti:

• impianti per l'approvvigionamento idrico;
• impianti per il gas;
• impianti per l'energia elettrica;
• impianto di climatizzazione invernale.

Lo stesso comma definisce il concetto di “accesso autonomo dall’esterno”, stabilendo che per esso si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.

Condominio

Da un punto di vista normativo (art. 1117, Codice Civile) il condominio è una particolare forma di comunione su di un bene immobile nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune.

La proprietà comune dell’immobile comprende il suolo su cui poggia l’edificio, le fondazioni, le mura portanti, il tetto, le scale, la portineria (qualora esistente) a cui si affiancano le proprietà esclusive dei singoli condòmini, quali gli appartamenti, le autorimesse o le cantine.

Palazzina di unico proprietario

Altra fattispecie, normata dal comma 9, lett. a), dell’art. 119, D.L. n. 34/2020, riguarda le palazzine composte da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, possedute da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, per le quali trovano applicazione particolari disposizioni in tema di maxi detrazione.

Termini di scadenza e limiti di spesa

Come noto i termini di scadenza della maxi detrazione sono differenti a seconda che si riferiscano a determinate categorie di edifici.

In particolare, per le villette e le unità funzionalmente indipendenti il termine “ordinario” per potere fruire della maxi detrazione è scaduto al 30 giugno 2022 a meno che non si riescano ad effettuare, entro il 30 settembre 2022, almeno il 30% dei lavori previsti dall’intervento complessivo (cfr. nostra circolare n. 493 del 23 giugno 2022) nel qual caso è previsto uno slittamento temporale del termine di scadenza al 31 dicembre 2022, mentre per i condomini e le palazzine da due a quattro unità di proprietà di unico soggetto, la maxi detrazione (110%) scade al 31 dicembre 2023 per poi passare nel 2024 e nel 2025 rispettivamente al 70% ed al 65%.

Inoltre, ben sappiamo che con riferimento ai limiti di spesa concessi dal Legislatore a fronte degli interventi che si andranno a realizzare, l’importo varia a seconda che oggetto dei lavori siano le unità unifamiliari, ovvero i condomini fino a otto unità o quelli aventi un numero di unità immobiliari superiori ad otto.

Oltre a ciò solo per i condomini e le palazzine da due a quattro unità di proprietà dell’unico soggetto (o in comproprietà), le pertinenze diventeranno rilevanti quali moltiplicatori ai fini del calcolo del limite di spesa, influenzando notevolmente il tetto di spesa massima in grado di legittimare l’applicazione della detrazione fiscale.

Alla luce di quanto sopra, era quanto mai necessaria una presa di posizione ufficiale in grado di risolvere situazioni che potremmo definire a cavallo.

Si tratta, in particolare, di quelle fattispecie in cui unità immobiliari, di fatto funzionalmente indipendenti (appartamenti dotati di accesso autonomo e della proprietà di almeno tre dei manufatti più sopra evidenziati o villette a schiera) facciano parte di complessi plurifamiliari (condomini) con cui condividono fondazioni, muri portanti tetti, ecc.

Analoghi dubbi possono sorgere con riferimento anche agli edifici (fino a quattro unità) di proprietà di unico soggetto, in quanto è legittimo chiedersi se prevale il concetto di indipendenza funzionale o il fatto che gli appartamenti, situati all’interno dell’edificio dell’unico proprietario, possano essere ricondotti all’interno del concetto di condominio.

L’intervento dell’Agenzia delle Entrate

Come già anticipato, l’Agenzia delle Entrate attraverso sue Risposte ad Interpello di matrice regionale è intervenuta al riguardo, proponendo soluzioni condivisibili che favoriscono il contribuente.

In particolare, con la Risposta della DRE Emilia Romagna n. 909-1915/2021, ha precisato che le unità indipendenti presenti all’interno di realtà plurifamiliari daranno modo al soggetto interessato di percorrere due strade:

• la prima gli consentirà di realizzare in autonomia gli interventi, con le conseguenze del caso sia in termini di scadenza che in termini di limiti di spesa;
• la seconda di realizzarli insieme al condominio potendo sfruttare le condizioni a questo riservate con riguardo sia alle scadenze che ai limiti di spesa.

Relativamente, invece, al caso delle unità immobiliari (da due a quattro) facenti parte della palazzina di proprietà di unico soggetto, la Direzione Regionale del Veneto (Risposta n. 907-435 /2022 - non ancora pubblicata) ha affermato un principio del tutto analogo a quello visto in precedenza, precisando che i lavori seguono scadenze e limiti condominiali se si eseguono sulle parti comuni i lavori trainanti e sulle singole unità gli interventi trainati, mentre si farà riferimento a limiti e scadenze delle unifamiliari qualora oggetto dei lavori siano le singole unità considerate funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo.

Viene, inoltre, consentito al contribuente di fruire di limiti di spesa autonomi per le ristrutturazioni delle parti comuni e per quelle destinate alle singole unità abitative (pertinenze comprese), precisando, tuttavia, che “l’intervento di categoria superiore assorbe quello di categoria inferiore” e che le spese di completamento rientrano nel massimale dell’intervento principale.